Pērn SBIC New Projects organizētajā konkursā Labākais Jaunais projekts tika izvirzītas vairākas jaunas nominācijas mājokļu drošības izvērtēšanai. Drošāko namu apbalvošana raisīja aizrautīgas diskusijas par drošības standartiem Latvijas jaunajos projektos. Lai arī mūsdienu ēkas ir celtas no moderniem un drošiem materiāliem un tām ir pārdomāti plānojumi, tomēr ne visos jaunajos namos drošības līmenis ir vienlīdz augsts. Ne visi riski ir apzināti un novērsti, un daudzi pircēji vēl neapzinās, ka drošība ir būtisks jauna mitekļa izvēles faktors. Šo iemeslu dēļ Starptautiskais biznesa informācijas centrs New Projects nesen rīkoja starptautisku konferenci, kas veltīta šai aktuālajai tematikai.

Jāplāno reizē ar namu
Par spīti aizsardzības iekārtu plašajam klāstam un to acīmredzamajam izdevīgumam, drošības līmeņa paaugstināšanos jaunajos namos kavē vairāki šķēršļi. Pirmkārt, ne visi attīstītāji zina, kā vislabāk nodrošināt savus projektus pret riskiem. Lai jaunais nams būtu iedzīvotājiem drošs un apkārtējai videi draudzīgs, svarīgi laikus konsultēties ar drošības ekspertiem. Gluži kā energoaudits atklāj siltuma zuduma cēloņus namā, drošības speciālistu konsultācijas uzrāda vājās vietas drošības sistēmā. Investors Arturs Pjarrnoja no Igaunijas paskaidro, ka pirmā risku izvērtēšana un rekomendācijas to mazināšanai jāveic jau projekta ieceres posmā, lai tehnisko projektu varētu veidot saskaņā ar speciālistu izstrādātajiem ieteikumiem. Novērst problēmas ir daudz vienkāršāk un lētāk, nekā vēlāk tās labot. Diemžēl šobrīd projekti nereti tiek izstrādāti pēc standarta shēmas, nedomājot par konkrētajam īpašumam piemērotākajiem aizsardzības pasākumiem. Drošības sistēmu un aprīkojuma speciālisti tiek pieaicināti novēloti. Noziedznieki nereti ir aktīvāki par attīstītājiem – viņi drošības riskus analizē, tikko kā parādās pirmā informācija par jauno projektu.

Trūkst ekspertu
Tomēr nav pamata par drošības trūkumiem vainot tikai neieinteresētos attīstītājus. Pieredzējušu un kompetentu drošības speciālistu trūkst visā Austrumeiropā, un Latvija nav izņēmums. Daudzi uzskata sevi par ekspertiem, bet ne visi spēj pierādīt savas spējas, projektējot un uzstādot drošas un uzticamas sistēmas. Smaidot Arturs Pjarrnoja atceras uzņēmumu, kas pirms pāris gadiem veidoja drošības sistēmas elektrostacijai Igaunijas ziemeļaustrumos. Neprasmīgi uzstādītas drošības sistēmas dēļ konstrukcijas gandrīz sabruka.

Pircēji ir bezrūpīgi
Paradoksāli, bet ne visus pircējus interesē droši mitekļi. Pēc Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācijas veiktās aptaujas datiem, pircēji par būtiskāko kritēriju dzīvokļa iegādē uzskata ekspluatācijas izmaksas (tās pirms dzīvokļa iegādes izvērtē 30% respondentu). Pircējus interesē pārdevēju, attīstītāju un celtnieku sniegtās saistību garantijas (23%) un mitekļa ērtības (20%). Drošība ierindojas tikai ceturtajā vietā – to par svarīgu dzīvokļa izvēles kritēriju atzinuši vien 15% aptaujāto. Vēl mazāk uzmanības pircēji pievērš tikai projekta prestižam (8%) un ietekmei, ko tas atstāj uz vidi (4%). Iztaujāti sīkāk, par lielākajiem draudiem drošībai pircēji atzīst ekspluatācijai nedrošas mājas, ielaušanos un ugunsgrēkus. Tomēr aptaujas rezultāti apliecina, ka daudzi pircēji joprojām neprot izvēlēties un mitekļus vērtē pārāk optimistiski. Bieži izvēli nosaka tikai daži kritēriji – īpašuma cena, attālums līdz Rīgas centram un prestižs.

Neskaidrās drošas mājas aprises
Lai informētu pircējus par būtiskākajiem kritērijiem mājokļa izvēlei, Nekustamo īpašumu projektu attīstītāju asociācija sadarbībā ar citiem nekustamā īpašuma un būvniecības ekspertiem uzsākusi darbu pie Mājokļu klasifikatora. Rokasgrāmatas izstrādātāji cer, ka klasifikators palīdzēs pircējiem dzīvokļus un privātmājas iegādāties gudri un pārdomāti. Drošību paredzēts ietvert starp svarīgākajiem nekustamā īpašuma kvalitātes kritērijiem. Atbilstoši klasifikatora iecerei, par drošu var uzskatīt mājokli, kas nav pakļauts dabas draudiem (infekcijām, stihijām), cilvēku radītiem apdraudējumiem (noziedzībai, intensīvai rūpniecībai) un ir drošs ekspluatācijā (projekts izstrādāts atbilstoši būvnormatīviem, būvniecības gaitā izmantoti kvalitatīvi un ekoloģiski materiāli). Ēka ir droša, ja tā ir aizsargāta pret ielaušanos (ar slēdzenēm, signalizāciju, apsardzi), tāpat būtiska ir pārdomāta ugunsdrošības sistēma – zems aizdegšanās risks, ēka celta no ugunsdrošiem materiāliem, tai ir trauksmes sistēma, dzēšanas inventārs, evakuācijas plāns, pieejami ugunsdzēsēju pakalpojumi. Visbeidzot, droša mitekļa iemītniekiem ir pieejama medicīniskā palīdzība. Pagaidām pircējiem, kas nepārzina smalkākās celtniecības nianses, atliek vien sadarboties ar pieredzējušiem speciālistiem. Pirms iegādāties dzīvokli vai māju, uzklausiet neatkarīga būvniecības eksperta, konstruktora vai arhitekta viedokli. Speciālists izvērtēs projektu, celtniecības darbus un materiālus un paskaidros, vai pārdevēja pieprasītā cena atbilst mājokļa kvalitātei. Pretējā gadījumā varat samaksāt lielu naudu par salīdzinoši zemas kvalitātes mājokli.

Apdrošinātājiem jāiet tālāk
Šobrīd vairums dzīvokļu jaunajos projektos ir apdrošināti – šādu prasību uzstāda bankas, piešķirot finansējumu dzīvokļu iegādei. Taču netiek apdrošināta visa māja kopumā, tāpēc konstrukciju bojājumu gadījumā zaudējumus sedz iedzīvotāji vai apsaimniekotāji, kas palielina apsaimniekošanas maksu. Tieši tā notika pērnā novembra beigās, kad ugunsgrēkā Mārupē tika pilnībā nopostīts trīsstāvu daudzdzīvokļu ēkas jumts, bēniņi un daļēji arī trešais stāvs, bet vairākus dzīvokļus appludināja glābšanas darbos izmantotais ūdens. Izdeguši apmēram 490 m2 telpas, radušies zaudējumi vairāku desmitu tūkstošu latu apmērā. Neapdrošinātas koptelpas nama iemītniekiem kļūs par smagu finansiālo slogu. Apdrošināšanas sabiedrības Balta eksperti uzskata, ka kompleksās apdrošināšanas ignorēšana ir nozīmīga problēma, kas steidzami risināma visas valsts mērogā. Ēkas apdrošināšana ļauj zaudējumus segt pilnībā, turklāt tā ir ekonomiski izdevīgāka arī tad, ja nelaimes nenotiek. Sadalot ēkas apdrošināšanas izdevumus uz katru mājas iedzīvotāju, tie ir mazāki nekā katra ēkas iemītnieka individuāla dzīvokļa apdrošināšanai. Kompānijas pārstāvji uzsver, ka lielākajā daļā Eiropas Savienības valstu un Skandināvijā ir iespējama vienīgi daudzdzīvokļu ēkas, nevis atsevišķu ēkā esošo dzīvokļu apdrošināšana. Apdrošināšanas speciālisti iesaka Latvijai mācīties no Ziemeļvalstu pieredzes un uzlabot apdrošināšanas sistēmu. Tomēr pagaidām kompleksā ēku apdrošināšana ir vien nepopulāra iespēja.

Melnie caurumi – būvobjekti
Viskritiskākā situācija šobrīd izveidojusies Latvijas būvlaukumos. Tieši būvobjektus var uzskatīt par nekustamā īpašuma tirgus melnajiem caurumiem, atzīst eksperti. Iseco Securities Tehnologies pārdošanas un atbalsta nodaļas vadītājs Georgijs Osipovs uzsver, ka, piemēram, Kazahstānā objekta vērtība celtniecības laikā nereti pieaug pat par 70%. Lai gan precīzus aprēķinus par situāciju Latvijā veikt grūti, var pieņemt, ka arī pie mums no būvlaukumiem ik gadu pazūd miljoniem latu. Ja ekspluatācijā nodotos namus visbiežāk apdraud noziedzīgi svešinieki vai dabas stihijas, objektos lielākās briesmas rada paši strādnieki. Veicot riska analīzi būvlaukumos, parasti apstiprinās nesen Krievijā veiktā pētījuma rezultāti – 80% problēmu priekšniekam rada darbinieki. Latvijas būvlaukumos daudz zaudējumu rada nekontrolēta cilvēku un transporta kustība, kas veicina zādzības no būvlaukuma. Nereti trūkst kontroles pār ievestās preces dokumentāciju, netiek pārbaudīta ievesto materiālu atbilstība dokumentiem, tāpēc celtniecībā tiek izmantoti projektam neatbilstoši zemākas kvalitātes materiāli. Visbeidzot, celtniecības kvalitāti ievērojami pazemina būvdarbu kontroles trūkums.

Arturs Pjarrnoja,
investors (Igaunija):
- Diemžēl pagaidām jaunajos projektos drošības līmenis vēl ir salīdzinoši zems. Kompānijām aktīvāk jākonsultējas ar speciālistiem. Sava vainas daļa jāuzņemas arī valsts iestādēm, kurām it kā būtu jānovērš noziegumi un nelaimes, taču drošības kontrole jaunajos namos ir nepietiekama.

Ludo Nouvens,
Entelec pārdošanas menedžeris Eiropas Savienības valstīs (Beļģija):
- Modernās tehnoloģijas strauji ienāk jaunajos namos. Taču jādomā par to, kas tās kontrolē. Galvenā problēma – tehnoloģiju ir ļoti daudz, bet ēku apsaimnieko un kontrolē parasti cilvēki, kas var apjukt daudzajās iespējās un funkcijās. Tāpēc svarīga ir visu drošības sistēmu integrācija – tām jābūt saskaņotām, jāizskatās un jādarbojas vienādi. Lieliski, ja problēmas var novērst ar vienu klikšķi. Un tehnoloģijas uz to virzās.

Mihails Sukoņņikovs,
SIA Integrix attīstības direktors:
- Modernās drošības sistēmas jauno projektu attīstītājiem nekustamo īpašumu tirgū sniedz ievērojamas priekšrocības. Modernas un drošas aizsardzības sistēmas palīdz attīstītājiem pārvarēt konkurenci mājokļu tirgū un izcelt savu projektu. Drošības sistēmas mājas iemītniekiem rada miera sajūtu. Ne velti Rietumos aizvien lielāku popularitāti iemanto kluba tipa projekti – pārtikuši cilvēki mitinās noslēgtā, drošā vidē, kur norobežojas no apkārtējās vides negatīvās ietekmes. Arī Latvijā šis elitārais modelis gūst aizvien lielākus panākumus. Labsajūtu var pārdot! Pārdomātas drošības sistēmas izceļ arī biroju projektus. Latvijā praktiski vairs nav brīvu telpu A klases biroju centros, bet finanšu kompānijām un ārzemju uzņēmējiem tās ir ļoti nepieciešamas. Augstas klases drošības sistēmas piesaista augstas klases nomniekus. Tā kā B klases biroji parasti atrodas industriālajos rajonos, ļoti svarīga ir pieejas kontrole pie biroju centra, bet mazie uzņēmēji bieži vien nevar patstāvīgi nodrošināt ne pieejas kontroles, ne darba laika uzskaites sistēmas. Projekta attīstītājs var piedāvāt šīs sistēmas kā pakalpojumus īrniekiem, tādējādi nodrošinot ilglaicīgu sadarbību arī pēc projekta realizācijas. Loģistikas centri un ražotnes vispār nevar pastāvēt bez drošības sistēmām. Pieejas kontrole nodrošina ātru un precīzu lielo cilvēku un transporta līdzekļu plūsmu. Bet integrētās drošības sistēmas ļauj vienkārši, efektīvi un ātri no viena punkta kontrolēt draudus dažādās liela kompleksa ēkās.

Aleksandrs Ušakovs,
tirdzniecības nama Ravellin ģenerālais direktors (Maskava):
- Šobrīd drošība ir ļoti aktuāla tēma, un attīstītāji sāk tai pievērst aizvien vairāk uzmanības. Uzlabojas attīstītāju izpratne par drošības būtiskumu un par to, kā labāk aizsargāt projektus no riskiem. Ja agrāk katrs sevi uzskatīja par speciālistu visās jomās, šodien attīstītāji saprot, ka drošības sistēmu plānošana un realizēšana jāuztic speciālistiem. Attīstītājiem, drošības speciālistiem un apdrošinātājiem jādarbojas saskaņoti, jo tikai kompleksa pieeja var nodrošināt labus rezultātus.

Leonīds Jākobsons,
Valsts Būvinspekcijas priekšnieks:
- Par drošību drīzāk jārunā kā par vienu no ēku kvalitātes faktoriem, kas Valsts Būvinspekcijas skatījumā pēdējā laikā ir ievērojami pasliktinājies. Tam ir vairāki iemesli: pirmkārt, būvniecības tempi valstī ir strauji, otrkārt – ļoti trūkst kvalificētu speciālistu un, treškārt, būvniecībā, kā smejies, var izdarīt visu, tikai ne iekļauties tāmē un laikā. Bet, lai uzceltu ātrāk un lētāk, nereti tiek upurēta kvalitāte. Lai ēka būtu droša, pirmkārt, nepieciešams normatīviem atbilstošs projekts. Kļūdas projektos ir ļoti bīstamas, par ko liecina vairākas SPA kompleksu avārijas Maskavā – ēkas sagruva, jo bija celtas pēc nepareiziem aprēķiniem. Ne velti projektētāji par savām ēkām ir atbildīgi visu mūžu. Būvinspektoru uzdevums ir nepieļaut celtniecību pēc kļūdainiem aprēķiniem. Pagājušajā gadā Latvijas Būvinspekcijai radās šaubas par vairāku objektu atbilstību normatīviem, tāpēc veicām pārrēķinus un atklājām, ka projektēti, nepareizi aprēķinot, piemēram, pārsegumi – ja inspekcija nebūtu kļūmi pamanījusi, sekas būtu traģiskas. Nākamais drošas ēkas tapšanas etaps ir celtniecība – šeit kļūdas rada neatbilstoši materiāli un nepareizi veikti darbi. Būvnieka pamatuzdevums ir precīzi izpildīt projekta prasības. Ja celtnieki vēlas ietaupīt laiku vai naudu un atkāpjas no projekta, rodas problēmas. Un visbeidzot – nama drošību var ietekmēt tā ekspluatācija. Vairākas lielas celtnes Eiropā ir sagruvušas tieši nepareizas ekspluatācijas dēļ, nevis tādēļ, ka projektētāji vai celtnieki būtu pieļāvuši paviršību. Visticamāk, arī nākotnē vairums ēku atbildīs valsts izvirzītajiem drošības noteikumiem. Vai nākotnē cels vairāk māju, kuru drošības parametri pārsniegs normatīvu prasības – tas atkarīgs no pasūtītājiem. Jārēķinās, ka augstākas kvalitātes nams arī maksās vairāk.

Georgijs Osipovs,
Iseco Securities Tehnologies Pārdošanas un atbalsta nodaļas vadītājs:
- Zādzības no būvlaukumiem nav nolemtība, tās iespējams izskaust, mierina drošībnieki. Latvijā pieejams plašs un kvalitatīvs iespējamo risinājumu klāsts – pieejas kontroles mehānismi, videokameras vai pat speciālas iekārtas, kas ļauj kontrolēt sagādnieku automašīnas. Jutīgā sistēma spēj fiksēt, vai sagādnieka mašīna brauc pa noteikto maršrutu un lieki nekavējas ceļā, piemēram, nelegāli pārdodot daļu preču. Lai padarītu objektu drošāku, riska speciālisti iesaka izveidot skaidrus principus, pēc kuriem viena speciālista vadībā strādātu visi iesaistītie. Liela kļūda ir uzticēt būvlaukuma kontroli zema ranga darbiniekam. Tikai vadoša, ar pilnvarām apveltīta amatpersona spēs nodrošināt kārtību.