• No 10. janvāra līdz 10. februārim tika izziņoti 11 jauni daudzdzīvokļu māju projekti (828 dzīvojamās vienības)

• Vidējā viena kvadrātmetra cenas pazemināšanās tendence Jūrmalā joprojām ir spēkā

• Piedāvāto dzīvokļu īpatsvars Rīgas centrā samazinājies par 13%, bet galvaspilsētas mikrorajonos palielinājies par 24%

• Šodien visvairāk apbūvēto mikrorajonu līderu trijnieku veido Mežaparks, Pļavnieki un Ķengarags

• Latvijas rādītāji par iedzīvotāju nodrošinājumu ar dzīvojamām telpām joprojām ievērojami atpaliek no Baltijas kaimiņvalstīm

Jauno dzīvokļu piedāvājums joprojām palielinās
Hipotekārās kreditēšanas nosacījumu pastiprināšana, valdības pretinflācijas pasākumi un virkne ierobežojumu attiecībā uz mājokļu tirdzniecību ir apmulsinājuši gan pircējus, gan pārdevējus. Kāds ierunājas par Latvijas jauno mājokļu projektu tirgus pārsātinājumu. Citi – par nepieciešamību novirzīt investīciju kapitālu no mājokļu segmenta uz komercobjektiem. Tomēr attīstītāji īpašu paniku neizrāda. Vairums būvnieku negrasās pārtraukt darbību mājokļu celtniecības jomā. Tieši pretēji, katrs nākamais mēnesis pārsteidz ar augstu aktivitāti. Pēc SBIC New Projects Analītikas nodaļas datiem, laikā no 2007. gada 10. februāra līdz 2008. gada 10. februārim potenciālajiem pircējiem piedāvāts par 71% vairāk jauno dzīvokļu nekā analogā laika periodā gadu iepriekš (sk. 1.tabulu). Turklāt šajā laikā izziņoto projektu skaits samazinājies par 13%. Šo divu aktivitātes rādītāju dinamika kopumā liecina: vidējais jauno dzīvokļu skaits uz katru projektu pieaudzis divas reizes. Tas liecina, ka spēkā joprojām ir 2007. gadā izveidojusies liela mēroga projektu attīstīšanas un īstenošanas tendence. Šī attīstītāju taktika ir pamatota. Jo lielie projekti, kā likums, tiek īstenoti pa kārtām. Bet tas nozīmē, ka tie nav riskantāki par atsevišķu māju būvniecību. Turklāt kompleksā apbūve ļauj būvkompānijām pareizi izstrādāt ilgtermiņa stratēģiju, jo, īstenojot projektu pa kārtām, ir vienkāršāk organizēt darbu būvlaukumā un ievilkt inženierkomunikācijas. Kompleksa pieeja ļauj ne vien būtiski samazināt būvniecības izmaksas, bet arī paaugstināt apbūvējamās teritorijas ekonomisko pievilcību. Laika periodā no 2008. gada 10. janvāra apskatāmajā tirgū tika izziņoti 11 jaunie projekti, kuros piedāvāts uzbūvēt pavisam 829 dzīvokļus (sk. 2.tabulu). Turklāt 64% no kopējā potenciālajiem pircējiem piedāvāto mājokļu skaita veido divi gana lieli projekti – NCC Mājas Biķernieku ielā 162 (322 dzīvokļi) un Dienvidu pakavs 3 (207). Pirmais atrodas Mežciemā, otrs – Ziepniekkalnā. Jāteic, ka analogā periodā pagājušajā gadā attīstītāju lietišķā aktivitāte bija augstāka (16 projekti un 846 dzīvokļi). Tomēr tad izziņotie projekti bija mazāki. Pat vislielākajā no tiem bija paredzēts uzbūvēt tikai 151 dzīvojamo vienību.

Jauno dzīvokļu īpatsvars līderu trijniekā pieaug
Tāpat kā iepriekš, nemainīgu pievilcību investoru acīs saglabā Rīgas mikrorajoni. Tieši šeit koncentrējas lielākā jauno dzīvokļu piedāvājuma daļa. Turklāt to īpatsvars laikā no 2007. gada 10. februāra līdz 2008. gada 10. februārim, salīdzinot ar analogu periodu gadu iepriekš, pieaudzis par 26% (sk. 1.tabulu). Tādējādi situācija radikāli mainījās ne tikai piedāvājuma struktūrā kopumā, bet arī visvairāk apbūvējamo mikrorajonu trijniekā. Iepriekš vadošās pozīcijas ieņēma Mežciems, Purvciems un Āgenskalns. Tieši šajos mikrorajonos koncentrējās 52% no kopējā piedāvājamo mājokļu apjoma daudzdzīvokļu mājās (sk. 1.zīmējumu). Pagājušā gada nogalē pirmajās vietās izvirzījās Mežaparks, Pļavnieki un Ķengarags, un šie rajoni saglabā vadošās pozīcijas arī šā gada sākumā. Turklāt piedāvājumu aktivitāte jaunajā līderu trijniekā palielinājusies līdz 67% (sk. 2.zīmējumu). Interesanti, ka Mežaparks un tuvējā Pārdaugava, kas iepriekš nebija masveida apbūvei pievilcīgāko mikrorajonu vidū, šobrīd ieņem pirmo un piekto pozīciju, izspiežot no septītnieka Āgenskalnu un Imantu.

Cenu pieauguma tempi: turpinās vienmērīga lejupslīde
Neraugoties uz to, ka pēc absolūtajiem cenu rādītājiem līderpozīcijās joprojām Rīgas centrs un Jūrmala, šodien šajos reģionos (īpaši kūrortpilsētā) vairs nav novērojamas divu, trīs pagājušo gadu tendences. Salīdzinājumam: ja laikā no 2006. gada 10. februāra līdz 2007. gada 10. februārim vidējās kvadrātmetra cenas pieauguma temps jaunajos dzīvokļos galvaspilsētas centrā bija 15% (gadu agrāk – 96%), tad laikā no 2007. līdz 2008. gadam tas nepārsniedza 6% (sk. 3. tabulu). Līdzīga apskatāmā rādītāja samazināšanās novērota arī Jūrmalā. Šeit cenu dinamikas attīstība novedusi pie jau ilgstoši novērojamas vidējās kvadrātmetra cenas krišanās jaunajos dzīvokļos. Galvaspilsētas mikrorajonos un Rīgas rajonā arī vērojama cenu pieauguma palēnināšanās tendence. Pārējā Latvijas daļā viena dzīvokļa kvadrātmetra cena, tāpat kā iepriekš, palielinās vidēji par 3% mēnesī. Līdz tirgus pārsātinājumam vēl tālu No 2007. gada 10. februāra līdz 2008. gada 10. februārim SBIC New Projects Analītikas nodaļai kļuvis zināms par 240 jaunu daudzdzīvokļu māju projektu celtniecības plāniem. Vairums no tiem – vairāk nekā 65% – tradicionāli koncentrējušies galvaspilsētas mikrorajonos. Turklāt apbūvei vispievilcīgākie būs Purvciems (14 projekti), Ziepniekkalns (13), Maskavas forštate (11), Imanta (9), Āgenskalns (8), kā arī tuvējā Pārdaugava (7). Ņemot vērā iegūtos datus, var izdarīt divus galvenos secinājumus: pirmkārt, neraugoties uz dzīvojamo vienību pastāvīgo pieaugumu Rīgas mikrorajonos, tieši tie attīstītāju vidū joprojām ir vispieprasītākie jaunai apbūvei. Otrkārt, tā kā attīstītāji joprojām ir gatavi daudzdzīvokļu māju projektu attīstīšanai, bet Latvijas nodrošinājums ar dzīvojamo fondu joprojām būtiski atpaliek no pārējām Baltijas valstīm1 un ekonomiski augsti attīstītām valstīm2, runāt par apskatāmā tirgus pārsātinājumu tuvākajā laikā ir pāragri.

1 Pēc Baltijas valstu Centrālo statistikas biroju datiem, 2006. gadā uz katru Igaunijas iedzīvotāju bija 28,5 m2 apdzīvojamās platības (Latvijā – 26,5 m2, Lietuvā – 24,1 m2), dzīvojamo vienību skaits uz 1000 iedzīvotājiem bija 471 (attiecīgi – 446 un 284), bet vidējā viena dzīvokļa/mājas platība sasniedza 60,7 m2 (attiecīgi – 57,6 m2 un 62,3 m2)

2 Saskaņā ar EUROSTAT datiem, 2004. gadā uz katru ES-15 iedzīvotāju bija 40,8 m2 (Latvijā – 24,3 m2), dzīvojamo platību skaits uz 1000 iedzīvotājiem bija 475 (428), bet vidējā viena dzīvokļa/mājas platība sasniedza 93,1 m2 (56,8 m2)

1. tabula

2. tabula

3. tabula

2. zīmējums

3. zīmējums