Gaida 10% atcelšanu
Attīstītāji gan negatavojas mest plinti krūmos pavisam, uzskatot, ka agrāk vai vēlāk tirgus aktivizēsies no jauna un arī tie cilvēki, kas labprātāk dzīvotu savā mājā nevis dzīvoklī, varēs tikt pie kārotā īpašuma. Pašreizējā situācija ir izveidojusies tieši tāda: viens no būtiskākajiem šķēršļiem jaunas privātmājas iegādei ciematā ir obligātā pirmā iemaksa bankai. Un, ja vēl pērkot dzīvokli, šos 10% īpašuma vērtības iedzīvotājam ir iespējams sagādāt pietiekami īsā laikā, tad, iegādājoties māju, kad absolūtā izteiksmē runa ir jau par daudz lielākiem līdzekļiem, 10% ir būtisks šķērslis īpašuma iegādei. „Domājams, ir grūti atrast cilvēku, kas, ņemot vērā māju izmaksas, tā vienkārši naktsskapītī turētu 15 vai 20 tūkstošus,” uzskata SIA Oket projektu vadītājs Romants Smilga. „Šie līdzekļi, ja tādi ir cilvēka rīcībā, vienmēr ir saistīti ar kādām papildu finansu operācijām – vai nu iegūstami, izņemot tos dividenžu veidā, vai arī tie ir ieguldīti, piemēram, vērtspapīros. Citiem vārdiem sakot, šī nauda ir apritē un tās saņemšana „uz rokas” ir laikietilpīga, un, ja līdzekļi vajadzīgi jau nākamajā dienā, tie vienkārši nav pieejami.” Pašlaik iecerētā obligātās 10% pirmās iemaksas atcelšana, kas tiek plānota jau atvēsušā kredītu tirgus stimulēšanai, varētu kļūt par būtisku dzinuli arī privātmāju ciematu attīstībai. „Bankas jau tik un tā izvērtē visus riskus. Ja šie 10% būtu atcelti, situācija būtu daudz labāka,” ir pārliecināts Romants Smilga. To, ka 10% pirmā iemaksa ir kavējošs faktors privātmāju ciematu attīstībā, atzīst arī nekustamo īpašumu attīstītājs RPK Grupa. Uzņēmuma valdes loceklis Raimods Ruķeris stāsta, ka ir situācijas, kad finanses pirmajai iemaksai RPK Grupa piešķīrusi klientam kā aizdevumu no firmas: „Ja cilvēkam ir pietiekami lieli legālie ieņēmumi, lai viņš varētu nomaksāt ikmēneša kredītmaksājumus un bankas procentus, bet nav nepieciešamā uzkrājuma pirmajai iemaksai, tad ir bijuši tādi darījumi, kad šo bankas pirmo iemaksu mūsu uzņēmums noformē kā termiņmaksājumu. Līdz ar to klients maksā gan bankai, gan arī turpina maksāt mums. Mēs dokumentējam, ka šī pirmā iemaksa ir izdarīta, kaut arī klients par to pakāpeniski norēķinās ar mūsu uzņēmumu. Protams, tas ir tikai un vienīgi tādā gadījumā, ja banka ir iepriekš atzinusi, ka šis pircējs ir kredītspējīgs.”

Īstais brīdis pirkt
Protams, pat pašreizējā situācijā jauno privātmāju ciematu tirgus nav apstājies pavisam. Tomēr sakarā ar intereses kritumu, attīstītāju piedāvātās cenas sasniegušas jaunajiem projektiem rekord-zemu līmeni. Šīs aktivitātes gan netiek uzskatītas par sistemātisku cenu samazināšanu – tās tiek organizētas akciju un atlaižu kampaņu veidā, tomēr iegādāties īpašumu privātmāju ciematā pašreizējā situācijā ir īpaši izdevīgi. „Lielākas atlaides iedot vairs nespējam,” vienprātīgi uzsver attīstītāji, kas piedāvā šādas atlaižu kampaņas. Viņi arī pauž sarūgtinājumu, ka cilvēkiem ir radies priekšstats: pašlaik ir laiks, kad atlaides var palielināt bezgalīgi. „Ar klientu ir kļuvis strādāt tik tiešām grūti ne tikai tādēļ, ka kredīta saņemšanai tiek prasīta VID izziņa par legālajiem ienākumiem un obligāta ir 10% pirmā iemaksa bankai. Klientam nereti ir ilūzijas, ka esošajā situācijā atlaides var pieprasīt vēl un vēl,” uzskata Romants Smilga. „Pavisam grūti ir panākt to, lai klients aizietu no mūsu biroja ar piešķirto atlaidi apmierināts. Turklāt, ja šim cilvēkam jaunā īpašuma iegāde ir saistīta ar sava pašreizējā dzīvokļa pārdošanu, – viņš, kā likums, to vēlēsies "notirgot" par nesamērīgi augstajām vakardienas cenām...” Atlaides īpašumu iegādei savos ciematos piedāvā arī RPK Grupa, un tās valdes loceklis Raimonds Ruķeris ir pārliecināts, ka arī pašreizējā situācijā ir ciemati, kuru attīstību tirgus bremzēšanās būtiski nav ietekmējusi: „Ir svarīgi, kur ciemats atrodas un kādas cenas attīstītājs var piedāvāt. Kvalitāte, cena, infrastruktūra un arī ūdens tuvums – tās ir tās pazīmes, kas padara ciematu pievilcīgu. Arī pašreizējā situācijā ir iespējamas tādas vietas un cenas, kas nodrošina stabilu ciemata attīstību. Ja visi šie faktori nav pozitīvi, tad ir bēdīgāk, it sevišķi tad, ja ciematu attīstīšana ir uzņēmuma vienīgais bizness. Vislabākās cenas var piedāvāt tas attīstītājs, kurš pats ir arī celtnieks.” Lai darījums noritētu veiksmīgi, īpašuma cenai pašreizējos apstākļos ir puslīdz jāsakrīt ar šī īpašuma oficiālo vērtējumu, no kura, kā zināms, arīdzan ir atkarīgs iespējamā kredīta apjoms. Kā attīstītāji ir novērojuši, pēdējā pusgada laika vērtētāji nosaka īpašuma vērtību daudz piesardzīgāk. „Tas laiks ir pagājis, kad bankai bija svarīgi, ka pircējam ir vēl divi vai trīs īpašumi – šādas papildu ķīlas kredītiestādēm vairs neliekas saistošas. Būtiskākais ir tas, kādi ir cilvēka legālie ieņēmumi,” uzsver Raimonds Ruķeris. „Ja vēl vasarā vērtējumi bija tuvāki reālajām tirgus cenām, tad pašlaik situācija ir mainījusies,” uzskata arī Romants Smilga. „Ir daudz ģimeņu, kurām ir stabili ienākumi, tomēr, ņemot vērā, ka vērtētāji tagad īpašumus vērtē ļoti piesardzīgi – ne augstāk par attīstītāja piešķirtajām maksimālajām atlaidēm –, tas daudzos gadījumos kļūst par šķērsli veiksmīgai darījuma norisei.”

Galvenais – klienta maksātspēja
Lai saņemtu hipotekāro kredītu nekustamā īpašuma iegādei privātmāju ciematā, būtiskākais faktors ir klienta maksātspēja, ko nosaka, pamatojoties uz viņa legālajiem ienākumiem, tomēr zināma nozīme ir arī ciemata attīstītāja reputācijai bankas acīs. „Banka pozitīvāk skatās uz tiem ciematiem, kuru attīstītāji un būvnieki ir zināmi un pieredzējuši. Turklāt, izsniedzot pircējam kredītu mājas iegādei projektā, kurā vēl paralēli notiek celtniecība, ir skaidrs, ka pēc kāda laika ciemats būs pieprasīts,” skaidro Hansabankas Nekustamā īpašuma sadarbības partneru nodaļas vadītājs Ainars Balcers, piebilstot, ka tas tomēr nav galvenais kritērijs kredīta izsniegšanai. Problēmas saņemt kredītu varētu būt tad, ja īpašuma cena neatbilst piedāvātajam produktam. Šajā situācijā kredīts var netikt piešķirts vai piešķirts mazākā apjomā, nekā ticis prasīts. Ar iespējamo kredīta atteikumu jārēķinās arī tad, ja ir vēlme iegādāties zemi bez komunikācijām un ceļa, vai arī zemes iegādei ar komunikācijām, ja banka negūst pārliecību, ka uz šīs zemes tuvākajā laikā būs iespēja uzbūvēt māju. Vidējā kredīta parametri, kas izsniegts īpašuma iegādei privātmāju ciematā pēdējo mēnešu laikā, pēc Hansabankas datiem, ir šādi:
kredīta summa – 90% no jaunā projekta pirkuma summas/tirgus vērtības;
termiņš – aptuveni 40 gadi;
% likmes: vidēji svārstās no EU EU RIBOR +0,9% līdz EURIBOR +1,2%.

Celtnieki kļūst lētāki
Attīstītāji, kas tirgus aktivitātes atslābumu tomēr uzskata par iepriekš prognozētu, daudz darījuši arī, lai īpašumu pašizmaksa jaunajos projektos, tostarp ciematos, tik tiešām kļūtu mazāka. „Maksimāli samazinājām izmaksas, lai arī nācās pieņemt nepopulārus lēmumus,” stāsta Romants Smilga. „Daudzi strādājošie (galvenokārt celtnieki) no darba uzņēmumā aizgāja. Jāpaskaidro gan, ka tie bija darbinieki, kuriem līdz tam tika maksātas augstas algas, iespējams, pat nepelnīti augstas – tikai tādēļ, lai būtu iespējams uzturēt iepriekšējos tempus. Tomēr, redzot, ka neviens būvnieks vairs nepiedāvā astronomiskus ciparus, bet reālas algas par padarītu darbu, daudzi no šiem cilvēkiem atgriezās.” Otrs uzņēmuma solis bijis pārorientēties uz pasūtītāju. Agrāk ēkas tika būvētas un tikai pēc tam realizētas tirgū, bet pašreizējā koncepcija paredz būvdarbu sākšanu tikai tad, kad īpašumam jau ir pircējs. „Attīstām tikai tādas pozīcijas, kuras uzlabo vispārējo vidi – sakārtojam ietves, apgaismojumu, infrastruktūru, ierīkojam bērnu laukumus. Tie ir pasākumi, kas salīdzinoši lielus kapitālieguldījumus neprasa, taču palielina potenciālo klientu interesi par šo projektu,” uzskata Romants Smilga. Savukārt RPK Grupa jau tradicionāli ciematu attīstīšanas biznesā piedalās, piedāvājot zemes gabalus ar pilnībā attīstītu infrastruktūru un māju projektiem. Ruķeris paskaidro: „Esam gan arī mēģinājuši pēc saviem projektiem būvēt ēkas paši un tikai tad tās pārdot, bija pat doma dibināt savu celtniecības kompāniju, bet tieši tad sākās problēmas tirgū, un mēs to neizdarījām. Mums ir vairāki pārbaudīti sadarbības partneri – celtniecības firmas, kuras mēs iesakām klientiem. Katrs jaunais zemes īpašnieks no mums saņem arī jau izstrādātu mājas projektu, tomēr viņam ir iespēja izvēlēties un būvēt uz iegādātās zemes arī kaut ko savu.”

Jauni attīstības plāni
RPK Grupas nākotnes plānos ir pievērsties Latvijā vēl ne sevišķi attīstītam jauno projektu segmentam – vasarnīcu ciematiem. Uzņēmumam ir plāni izveidot šādus ciematus Usmas ezera krastā un Limbažu rajonā. To attīstība ir saistīta ar nesen uzbūvēto RPK Grupas koksnes pārstrādes ražotni – tās otrajā posmā ir paredzēts sākt ražot koka paneļu mājas, kuras paredzēts uzstādīt šajos ciematos, bet vēlāk, iespējams, arī piedāvāt tirdzniecībai. RPK Grupa darbību uzsāka kā mežizstrādes uzņēmums un šajā nozarē plaši darbojas joprojām. Pērkot mežaudzes daudzviet Latvijā, nereti tās nācies iegādāties kopā ar viensētām. Šie īpašumi tika nodalīti no mežu platībām, nepieciešamības gadījumā sakopti un pārdoti tālāk. Tieši tā iegūtas zemes privātmāju ciematu attīstībai un arī radusies pārliecība, ka ļoti daudzi latvieši savu identitāti tomēr saskata laukos – vietā, kur aizbraukt un atpūsties pie dabas. „Mēs sapratām, ka pēc šādiem vasarnīcu ciematiem būs pieprasījums. Zemes gabali pie Usmas nav sadalīti pa 2000 m2, to platība ir no 1 līdz 2,5 ha, bet ciemata kopplatība – 37 ha. Tā ir retināta apbūve. Ja tev ir hektārs zemes un, piemēram, zirgs Kleistos, tad Usmā var uztaisīt viņam plašu aploku, savest sienu un dzīvot laukos visas vasaras brīvdienas, arī braukājot pa ezeru ar katamarānu vai makšķerējot,” uzskata R.Ruķeris. Koka paneļu ēku būvniecība, kāda paredzēta vasarnīcu ciematos, vēl ir tapšanas stadijā. Tomēr Raimonds Ruķeris ir pārliecināts, ka jau šovasar šajos ciematos pāris mājas tiks uzbūvētas. „Savukārt, ja kāds investors vēlēsies nopirkt visu šo projektu kopumā, mēs to pārdosim,” viņš pragmatiski piebilst. „Esam secinājuši, ka mums tomēr ir pārāk daudz darbības nozaru un dažas no tām, kas atrodas attīstības stadijā, mēs esam gatavi pārdot, līdz ar to iegūstot iespēju atlikušajās strādāt efektīvāk.” Limbažu virzienā lūkojas arī SISIA Oket. Romants Smilga: „Vienam no mūsu saistītajiem uzņēmumiem ir ražotne Limbažos, un tas ir viens no iemesliem, kādēļ Limbažu tuvumā esam iecerējuši attīstīt savu jauno ciematu. Ciemata projekts ir jau izstrādāts, tomēr, ņemot vērā pašreizējo tirgus situāciju, tas pagaidām ir atstāts uz papīra, bet viennozīmīgi – mēs to realizēsim.” Projektā iecerēti gan dzīvokļi, gan privātmājas, paredzēts arī bērnudārzs, atrakciju parks un viesnīca. Kompleksa kopplatība ir 8 hektāri. „Limbažu rajonā mēs varējām mierīgi „startēt” ar cenām, par kurām Limbažu pilsētā otrreizējā tirgū tiek pārdoti dzīvokļi,” tā Smilga.


Perspektīvā Pierīga
Par perspektīvākajiem dzīvojamo ciematu attīstības reģioniem Latvijā attīstītāji joprojām uzskata Pierīgu – turklāt jebkurā virzienā no Rīgas, jo vieniem pierastāka ir Pārdaugava, citiem – Jugla, vai arī kādā no šiem rajoniem atrodas darba vieta, kas ir ērtāk sasniedzama, lai sastrēgumstundās regulāri nebūtu jāšķērso Rīgas centrs. Ciemati varētu veidoties arī citu Pierīgas pilsētu tuvumā – pie Siguldas, Ogres, Iecavas. Lai arī bankas pašlaik projektus attālāk no Rīgas kreditē negribīgi, ilgtermiņa attīstības perspektīva ir arī tiem. Pašreizējā tirgus situācija tiek vērtēta kā grūta, tomēr tā noteikti nav uzskatāma par bezcerīgu: rodas jaunas ģimenes, studenti absolvē augstskolas, dzimst bērni, un līdzšinējā apdzīvojamā platība kļūst par šauru – cilvēkiem joprojām ir nepieciešami jauni mājokļi. Tirgus aktivizēsies, lai arī peļņa nekustamo īpašumu nozarē, visdrīzākais, nekad vairs nebūs tik galvu reibinoša kā agrāk.

Ainars Balcers,
Hansabankas Nekustamā īpašuma sadarbības partneru nodaļas vadītājs:
- Pieprasījums pēc dzīvokļiem un privātmājām jo-projām pastāv. Un tas saglabāsies arī nākotnē, jo cilvēki vienmēr gribēs uzlabot savus dzīves apstākļus. Cilvēki mēdz mainīt savus paradumus un viņiem vienmēr augs prasības un nepieciešamība pēc komfortabliem sadzīves apstākļiem. Tomēr arvien aktuālāks jautājums ir un būs cenas un produkta attiecības jautājums – kādu un cik lielu privātmāju vai dzīvokli cilvēki varēs atļauties. Pēdējā laikā ir novērojama arī tendence izvēlēties celt māju pašiem – reāli katru nedēļu vairāki desmiti klientu pieņem lēmumu par privātmājas būvniecību. Lai arī tas nav noteicošais faktors, ciematu attīstību varētu ietekmēt valstī esošās infrastruktūras un sociālās infrastruktūras attīstība kopumā. Pircēji ir kļuvuši izglītotāki un daudz rūpīgāk izvērtē, kādas ir priekšrocības un trūkumi privātmājas iegādei ārpus Rīgas. Pieņemu, ka pircējs grib saprast, vai, izvēloties pirkt privātmāju kādā no jaunajiem ciematiem, saņems gaidītos labumus pretstatā tādiem mīnusiem kā laiks, kas jāpavada ceļā un neskaitāmos sastrēgumos, attālums līdz skolai, bērnudārzam, veikalam, izklaides un sabiedriskā transporta pieejamība utt. Runājot par perspektīvām, patlaban vēl mazattīstīta ir „zaļo ciematu” ideja (energoefektīvas tehnoloģijas, siltumsūkņi, saules baterijas un tamlīdzīgi uzlabojumi), kas, pieaugot energoresursu cenām, cilvēku iespējām un mainoties paradumiem, varētu būt viens no perspektīvajiem ciematu attīstības virzieniem.

Romants Smilga,
SIA Oket projektu vadītājs:
- Jauno projektu piedāvājums privātmāju ciematos ir kļuvis fleksiblāks un daudzveidīgāks – tagad ir iespēja nopirkt tikai „pliku” zemes gabalu ar komunikācijām un būvēt tur mājokli pēc individuāla projekta, protams, respektējot vidi un apkārtējo apbūvi. Varam atstāt klienta ziņā arī iekšējo apdari vai arī pārdot zemi ar ēkas karkasu, kuru tālāk var pabeigt ar mūsu starpniecību vai cilvēks saviem spēkiem... Šajā situācijā privātmājas tomēr zaudē daudzdzīvokļu mājām. Pašlaik lielākais pieprasījums tomēr ir pēc dzīvokļiem. Kopumā izveidojusies situācija ir ne tik daudz likumdošanas, bet vairāk psiholoģiska problēma – no klientu puses joprojām turpinās nogaidīšana. Uzskatu, ka valdībai vajadzētu atrast veidu, kā iedvest cilvēkiem ticību Latvijas ekonomikas augšupejai un valsts virzībai uz labklājību. Pašlaik "Oket" ar savām atlaidēm ir procentuāli pārsniedzis visus tos cenu samazinājumus, kādus uzrādījis otrreizējais tirgus, un tālāk vairs nav kur... Un, ja kāds gaida vēl lielāku cenu samazinājumu, tad šis tomēr ir pēdējais un īstais laiks iegādāties īpašumu. Ja ir vēlme un mērķis dzīvot savā privātmājā, tad tieši tagad šāds pirkums būtu jāveic. Ciematu tirgus attīstība Latvijā ir atkarīga gan no attīstītāju iespējām piedāvāt pievilcīgu gala cenu, gan arī no cilvēku ticības nākotnei. Pašreiz dominējošais tirgū ir cena: vēl nesenā pagātnē nekustamā īpašuma ābece bija „vieta, vieta un vēlreiz vieta”, tomēr tagad situācija jau ir mainījusies.

Vita Mazūra,
Latio māju tirdzniecības speciāliste:
- Vērtējot vienģimeņu privātmāju tirgu, 2008. gada pirmajā ceturksnī joprojām lielāko darījumu daļu veido individuāli būvētas privātmājas ārpus ciematiem, lai gan privātmāju īpatsvars jaunajos privātmāju ciematos pieaug. 2007. gada beigās un 2008. gada sākumā privātmāju piedāvājuma apjoms Rīgā un Rīgas rajonā ir palielinājies divas trīs reizes. Vairāk nekā puse piedāvājumā esošo privātmāju atrodas Rīgas rajonā. Šā brīža tirgus situācijas izmaiņas dzīvokļu segmentā, kad cilvēki izvēlas pirkt tikai to, kas tiem ir reāli nepieciešams, ir radījušas jaunas tendences arī privātmāju pieprasījumā. Iedzīvotāji meklē platības ziņā pieticīgākas privātmājas, arī zemes gabali „sarukuši” mazāki, nekā ierasts privātmājai. Šāda pieprasījuma struktūra novērojama, piemēram, dvīņu vai rindu mājām, kur attiecīgi dvīņu māju platības ir 150 – 210 m2 ar zemes gabalu 500 – 1000 m2 platībā, savukārt rindu mājām – 120 – 160 m2 ar zemes gabalu 25 m2 – 500 m2. Tirgus aktivitāte ir samazinājusies. 2008. gada pirmajā ceturksnī labvēlīgāka situācija darījumu ziņā ir bijusi dvīņu māju un rindu māju tirgus segmentā. To cenas, salīdzinot ar vienģimeņu mājām, ir vidēji par 20 – 35% zemākas. Cenu līmeni privātmājām, līdzīgi kā dzīvokļiem, ietekmē kvalitatīvu mājokļu deficīts. 2007. gadā ieviesto valdības pretinflācijas pasākumu rezultātā pieprasījums kopumā ir samazinājies divas trīs reizes, salīdzinot ar 2006. gada pieprasījuma rādītājiem. Izveidojot pieprasījuma topu Pierīgas reģionā, var redzēt, ka
1) pieprasītākās jaunās privātmājas ir cenu kategorijā līdz 300 000 EUR,
2) pieprasītākās dvīņu mājas ir cenu kategorijā līdz 230 000 EUR,
3) pieprasītākās rindu mājas ir cenu kategorijā līdz 200 000 EUR.

Raimonds Ruķeris,
RPK Grupas valdes loceklis:
- Ciemati attīstīsies, domāju, ka cenas kritīsies līdz tādam līmenim, ka tās būs sabalansētas ar iedzīvotāju ienākumiem un īpašumu reālo vērtību. Tieši īpašumi par sabalansētām cenām veidos lielāko tirgus daļu. Protams, būs arī ekskluzīvo īpašumu tirgus – cilvēkiem, kuriem ir lielāki ienākumi. Tomēr lielākais tirgus būs orientēts uz iedzīvotājiem ar vidējiem ieņēmumiem. Domāju, ka liela daļa Latvijas iedzīvotāju, investējot nekustamajā īpašumā cenu kāpuma periodā, ievērojami uzlaboja savu materiālo situāciju. Tie ir pircēji, kas riskēja ar apdomu, nopelnīja, un varbūt tieši šie ienākumi ir viņa būtisks nodrošinājums. Savukārt attīstītājam ir jāsaprot, pie kādiem nosacījumiem bizness ir rentabls. To var arī sakārtot tā, lai būtu iespējams dzīvot ar 10-15 % peļņu noteiktā laika periodā. Jo tas, kas notika pirms gada, kad nekustamajos īpašumos pelnīja no 100 līdz 1000 procentiem, varbūt tagad ir iespējams tajās valstīs, kas tikai plāno stāties Eiropas Savienībā. Latvijā ir diezgan daudz cilvēku, kas zina, kur vēl iespējams pelnīt tik daudz, tomēr mūsu valstī tā vairs nebūs. Tirgus stagnēšanai vienā brīdī ir jābeidzas. Vai tas notiks raitāk vai lēnāk – to varētu ietekmēt dažādi faktori. Tomēr cilvēkiem ir nepieciešama vieta, kur dzīvot, un viņi pirks. Protams, būs ierobežojumi no banku vai no valdības puses, bet viss notiks – šā vai tā viss notiks!