Pavasaris tradicionāli tiek uzskatīts par periodu, kad mājokļu tirgū vērojama ne tikai augsta būvnieku aktivitāte, bet arī sezonāla rakstura pieprasījuma pieaugums. Tomēr ne šā gada martā, ne aprīlī Latvijas jauno daudzdzīvokļu māju projektu tirgus nav atdzīvojies. Un iemesli situācijas maiņai pagaidām nav manāmi. Jo tādi faktori kā stingrāki kreditēšanas nosacījumi un augsts inflācijas līmenis valstī kavē iedzīvotāju maksātspējas palielināšanos. Nelabvēlīga situācija mājokļu tirgos izveidojusies arī citās valstīs (dzīvokļu un māju cenu kritums ASV, Īrijā, Igaunijā u.c.) un kopējā pasaules finanšu sistēmas nestabilitāte būtiski kavē daudzu attīstītāju un investoru darbību.

Mājokļu tirgus sāk nopietni atdzist
Zināmu iemeslu dēļ situācija Latvijas jauno daudzdzīvokļu māju tirgū pagājušā gada beigās un šā gada sākumā, saudzīgi sakot, kļuva sarežģīta. Pirmkārt, mājokļu pirkšanas – pārdošanas darījumu skaits būtiski atpalika no tiem apjomiem, kas bija vērojami iepriekšējos divos gados. Otrkārt, attīstītāji jau vairākus mēnešus ziņo par nodomiem būvēt salīdzinoši neliela izmēra mazstāvu un daudzstāvu dzīvojamās mājas. Tieši tādēļ šodien var droši apgalvot, ka liela mēroga projektu attīstīšanas un īstenošanas tendences kas turpinājās visu pagājušo gadu, ir palikušas pagātnē. SBIC "New Projects" Analītikas nodaļas dati to apstiprina: laikā no 2008. gada 10. janvāra līdz 10. maijam potenciālajiem pircējiem tika piedāvāts par 24% un 75% mazāk jaunu dzīvokļu nekā attiecīgi analogos periodos 2006. un 2007. gadā (skatīt 1. tabulu). Turklāt neiepriecinošs ir arī vidējais dzīvojamo vienību skaits katrā projektā. Salīdzinājumam: 2006. un 2007. gada pirmajos četros mēnešos šis rādītājs bija attiecīgi 64 un 115, bet šogad analogā periodā tas samazinājās līdz 49 (attiecīgi gandrīz par 23% un 57%). Jāteic, ka šajā periodā apkopotie dati liecina arī par netipiski zemu attīstītāju aktivitāti: laikā no 2008. gada 10. aprīļa līdz 10. maijam apskatāmajā tirgū izziņoti divi jauni daudzdzīvokļu māju projekti, kuros paredzēts uzbūvēt tikai 37 dzīvojamās vienības (skatīt 2. tabulu). Bet tas, salīdzinājumā ar iepriekšējo mēnesi, ir attiecīgi par 60% un 80% mazāk. Nerunājot nemaz par apskatāmā tirgus aktivitātes rādītājiem laikā no 10. aprīļa līdz 10. maijam 2006. un 2007. gadā (toreiz izziņoto jauno projektu un tajos plānoto dzīvokļu skaits šā brīža rādītājus pārsniedza vairākas reizes). Cik ilgi vēl turpināsies šāds pieklusums? Un kā notikumi attīstīsies tālāk? Ir dažādi viedokļi: daži eksperti runā par to, ka pirmreizējais daudzdzīvokļu māju celtniecības tirgus vēl ilgu laiku atradīsies stagnācijas stadijā. Tiek ieteikts padomāt par nepieciešamību pārorientēt investīciju kapitālu no mājokļu segmenta uz komercīpašumiem. Savukārt citi atgādina, ka Latvijas nodrošinājums ar dzīvojamo fondu joprojām būtiski atpaliek no pārējās Baltijas un attīstītās ekonomikas valstīm, tāpēc mierina – tirgus pārsātinājums tuvākajā laikā nedraud. Un atliktais pieprasījums, kas rodas pircēju nogaidošās pozīcijas dēļ, atjaunosies jau visdrīzākajā laikā. Tikai laiks parādīs, kā notikumi izvērtīsies patiesībā.

Mežaparks un Pļavnieki: pārliecinošas pozīcijas
Šodien visvairāk apbūvējamo galvaspilsētas mikrorajonu "reitingā" pirmās divas vietas, tāpat kā iepriekš, ieņem Mežaparks un Pļavnieki. Tieši šeit koncentrējas lielākā daļa – aptuveni 60% – jaunbūvējamo mājokļu daudzdzīvokļu mājās (skatīt 1. zīmējumu). Jāatzīst, ka šīs teritorijas tradicionāli tiek pieskaitītas prestižākajiem galvaspilsētas guļamrajoniem. Pļavniekos ir pietiekami attīstīta transporta infrastruktūra, plašas atpūtas un brīvā laika pavadīšanas iespējas, turklāt tas ir arī salīdzinoši kluss un zaļš pilsētas stūrītis. Savukārt Mežaparkam neatkārtojamu šarmu piešķir masveidīgā privātā apbūve, klusums un miers, milzīga mežaparku zona un ūdenskrātuvju tuvums. Pārējos Rīgas mikrorajonos būvējamo mājokļu daļa saglabājas diezgan zema (1% - 10% robežās).

Cenas turpina samazināties
Šajā gadā aizvadīto mēnešu dati liecina: vienmērīgas cenu samazināšanās tendences saglabājas visos apskatāmajos valsts reģionos – galvaspilsētas centrā un mikrorajonos, Jūrmalā, Rīgas un citos rajonos. Galvenais iemesls ir diezgan zemā pircēju aktivitāte. Šodien taču mājokļa iegāde daudziem kļuvusi par nopietnu problēmu nevis piedāvājumu trūkuma (dažu pēdējo gadu laikā tas strauji audzis), bet gan augsta cenu līmeņa dēļ, kas neatbilst iedzīvotāju vairākuma ienākumiem. Jau zināmie notikumi pagājušā gada vidū un nelabvēlīgā makroekonomiskā situācija valstī arī ietekmējusi pirktspēju. Tieši tādēļ attīstītāji nereti cenšas iejusties potenciālo nekustamā īpašuma pircēju lomā. Tādējādi pie viena palīdzot sev realizēt īstenotos projektus. Jāteic, ka laikā no 10. janvāra līdz 10. maijam visstraujākais jaunu dzīvokļu vidējo cenu samazinājums novērots Rīgas rajonā (10%), Jūrmalā un galvaspilsētas mikrorajonos (7%).

Interese par būvniecību zudusi?
Ar katru mēnesi samazinās ne tikai izziņoto projektu un jauno dzīvokļu skaits, bet arī izsniegto būvatļauju daudzums šādu objektu celtniecībai. Piemēram, laikā no 2008. gada 10. janvāra līdz 10. maijam SBIC "New Projects" Analītikas nodaļai kļuvis zināms par 39 jaunu daudzdzīvokļu māju būvniecības plāniem Latvijā (analogos periodos 2006. un 2007. gadā – attiecīgi 81 un 56). 14 no tiem atradīsies galvaspilsētas centrā, bet 25 – Rīgas mikrorajonos (Maskavas forštatē, Ziepniekkalnā, Tuvējā Pārdaugavā u.c.). Ņemot vērā iegūtos datus, var teikt, ka jebkādas izmaiņas apskatāmajā tirgū ir, uzskatāmas par neapšaubāmu riska avotu visiem profesionālajiem tirgus dalībniekiem, kam jāveic rūpīgs monitorings un lēmumi jāpieņem savlaicīgi.

1. tabula

2. tabula

1. attēls