Latvijā nav izveidots strikts mājokļu klasifikators, tāpēc par ekonomisko dzīvokli mēdz saukt gan vislētāko, gan tirgū visizplatītāko, gan sliktāko mitekli, taču neviena no šīm definīcijām nav īsti precīza. Ekonomiskās klases miteklis tradicionāli atrodas daudzdzīvokļu mājā ar vismaz 100 dzīvokļiem, visbiežāk tas celts no paneļiem vai monolītā dzelzsbetona. Protams, lēti dzīvokļi var atrasties arī mazākās mājās. Daudzdzīvokļu namu iemītniekiem, protams, ir mazāk privilēģiju – nav iežogotas teritorijas, ne visiem dzīvokļiem paredzētas pazemes stāvvietas, nav uzgaidāmās telpas... Taču arī izmaksas ir mazākas. Aktīvākā ekonomisko mitekļu celtniecība šodien noris turpat, kur pirms 50 gadiem tika celta sērijveida mājas – galvaspilsētas mikrorajonos un nomalēs „Tāpēc pārsteidzoši, ka daudzi attīstītāji kā ekskluzīvus vai biznesa klases piedāvā dzīvojamos projektus ar 200-300 dzīvokļiem. Un pārdod tos par 200 vai pat 2200 EUR/kv.m., lai gan cilvēki, kas var atļauties iegādāties īpašumus par tādu cenu, parasti meklē ko individuālu un oriģinālu,” atzīst SIA „Balthaus” Analītikas nodaļas vadītāja Ludmila Zommere.


Cik plaši dzīvosim?
Par mājokļa ekonomiskumu noteikti liecina piedāvāto dzīvokļu nelielie izmēri. Attīstītājiem, kas meklē formulu pircējiem tīkamākās ekonomiskā mājokļa platības aprēķināšanai, vislabāk orientēties pēc gadiem pārbaudītiem standartiem – sērijveida dzīvokļu platībām. Otrreizējā tirgū šobrīd vidējās platības vienistabas dzīvokļiem ir 35 kvadrāmetri, divistabu dzīvokļiem – 49 kvadrātmetri, bet trīsistabu – 65 kvadrātmetri. Šādu platību dzīvokļus Latvijā piedāvā vairāki attīstītāji, viens no spēcīgākajiem ir „Dzimtā Sēta”. Apmēram 90% dzīvokļu ekonomiskās klases projektā ir divu un triju istabu, turklāt divistabu dzīvokļu ir pusotras reizes vairāk. Tomēr nebūtu taisnīgi uzskatīt, ka lētāko jauno dzīvokļu attīstītāji tikai pārzīmē vecos plānojumus. Padomu laiku sērijveida projektos lielu neapmierinātību radīja mazās virtuves, tāpēc jaunajos namos – telpas ekonomijas un celtniecības izmaksu samazināšanas dēļ – samērā nelielo virtuvi savieno ar viesistabu. Tāds pats risinājums tiek izmantots tualetē un vannas istabā.

Pats galvenais – cena
Visbeidzot pats galvenais, kas interesē pircējus, – cena. Un, līdzīgi kā veiksmīgs jaunais ekonomiskais projekts platības ziņā ir veco sērijveida namu līdzinieks, radniecīgām jābūt arī jauno un veco ekonomisko mitekļu cenām. Pēc „BaltHaus” apkopotajiem datiem, 2008. gada pirmajā pusē vidējā dzīvokļa kvadrātmetra cena otrreizējā tirgū bija 1410 eiro, bet lētākajā jauno projektu segmentā ar balto apdari – 1470 eiro. Tas nozīmē, ka pircējiem pastāv praktiski alternatīvas izvēles iespējas, ja vien viņš ir gatavs veikt gala remontu – iegādāties dzīvokli otrreizējā tirgū vai ekonomiskā jaunajā projektā. Bažas par neatbilstoši augstām mājokļu cenām pamazām tiek izgaisinātas. Tomēr nereti attīstītāji joprojām, aprēķinot cenas, neņem vērā pircēju noskaņojumu. Piemēram, kvadrātmetra cena jaunajā daudzdzīvokļu mājā ir zema, bet dzīvokļa kopējā platība – liela, tāpēc kopējā pirkuma summa ir ievērojami augstāka par pircējam pieejamo. „Attīstītājiem būtu jāsaprot, ka lielāko pircēju daļu neinteresē nekustamā īpašuma kvadrātmetra cena, viņiem būtiskākās ir kopējās izmaksas. Ja pircējs var izvēlēties starp divistabu dzīvokļiem par 50 000 eiro un 60 000 eiro, viņš, visticamāk, izvēlēsies lētāko, lai gan nedaudz dārgākais miteklis varbūt ir ievērojami lielāks un kvadrātmetrs tajā maksā lētāk,” paskaidro analītiķe.


Neekonomēt uz kvalitātes rēķina
Visi eksperti uzsver, ka dzīvokļa celtniecības, apdares vai plānojuma kvalitāte nav atkarīga no projekta klases. Labi situāciju raksturo salīdzinājums ar lidmašīnu, kurā ir dažādas klases ar atšķirīgām komforta pakāpēm un pakalpojumu kopumu, bet tajā pašā laikā visiem pasažieriem ir vienādi lidojuma drošības apstākļi. Tieši tas pats attiecas arī uz jaunajiem namiem, kuriem jābūt vienlīdz uzticamiem un pārdomātiem. SIA „Balsts” Centra pārdošanas nodaļas vadītājs Gatis Kalniņš - Kalnmalis paskaidro, ka apdare ekonomiskajos projektos, protams, nebūs ekskluzīva, un attīstītāji, visticamāk, centīsies ietaupīt, cik iespējams, piemēram, uz vienkāršāku materiālu rēķina. Bet tas nebūt nenozīmē, ka tie būs sliktas kvalitātes. Protams, daudz kas ir atkarīgs no attīstītāja – ja viņa mērķis ir bijusi tikai peļņa, tad iespējamas arī dažādas problēmas ar projekta kvalitāti. Tāpēc, pērkot dzīvokli, noteikti jāpārliecinās par attīstītāju iepriekšējo projektu kvalitāti un jākonsultējas ar speciālistiem, iesaka G.Kalniņš - Kalnmalis. Bažām par zemas cenas un necilas kvalitātes saistību ir vēsturisks pamats. Sākotnēji ekonomisko jauno projektu tirgus nevarēja lepoties ar izcilu kvalitātes līmeni, turklāt milzīgais pieprasījums ļāva pārdot visu, paskaidro „Arco Real Estate” Jauno projektu nodaļas vadītāja Ieva Jansone. Taču tagad pircēji kļuvuši gudrāki, un pirms iegādes salīdzina vairāku attīstītāju piedāvājumus. Tas neapšaubāmi ceļ ekonomisko projektu kvalitāti.

Ar apdari vai bez
Starp citu, par apdari ir vērts parunāt plašāk. Tirgū pieejami jaunie ekonomiskās klases dzīvokļi dažādās apdares stadijās. Un jautājums par to, vai ekonomiskās klases dzīvokļiem vajadzīga pilna apdare, ir izraisījis daudz strīdu. I.Jansone norāda, ka pieprasījums pēc nepabeigtiem dzīvokļiem šobrīd samazinās. Cilvēki vēlas redzēt gatavu produktu. Tam piekrīt arī L.Zommere. Viņa paskaidro, ka būtu loģiski, ja ekonomiskās klases dzīvokļi pircējiem tiktu piedāvāti ar pilnu apdari. Attīstītājam taču ir labākas iespējas iegādāties būvmateriālus par izdevīgām cenām un samazināt apdares darbu izmaksas. Turpretim dārgākus mitekļus varētu tirgot ar balto apdari – izsmalcinātie jaunie īpašnieki dzīvokļus varētu iekārtot pēc savas gaumes un patikas, santīmus neskaitot. Šobrīd Latvijā paradoksālā kārtā nereti notiek otrādi. Lētākie dzīvokļi pircējiem tiek piedāvāti bez apdares, bez dārgākie mitekļi – ar pilnībā pabeigtu apdari. Turpretim citi balto apdari ekonomiskās klases dzīvokļiem pamato ar to, ka arī otrreizējā dzīvoklī pēc iegādes taču arī jāveic remonts, tāpēc izmaksas izlīdzinās.

Maz piedāvājumu
Viena no nopietnākajām problēmām Latvijas ekonomisko projektu tirgū ir to trūkums. Par spīti lielajam pieprasījumam, pagaidām ekonomiskie projekti veido salīdzinoši nelielu daļu Latvijas nekustamo īpašumu tirgus fonda. „Paradoksāli, bet tirgū novērojams zināms dārgo projektu pārsātinājums, kamēr ekonomisko projektu joprojām trūkst,” atzīst Ieva Jansone.


Trūkst atbalsta
Nav pamata uzskatīt, ka valsts un pašvaldība neko nedara ekonomisko mājokļu attīstībai. Tā, piemēram, Rīgas pašvaldības SIA „Rīgas pilsētbūvnieks” šopavasar organizēja konkursu, lai pašvaldības vajadzībām iepirktu nekustamos īpašumus – daudzstāvu (ne mazāk kā 3 stāvi) daudzdzīvokļu (ne mazāk kā 30 dzīvokļi) dzīvojamās mājas ar pilnu apdari kopā ar zemi. Bija noteikts, ka piedāvātajiem objektiem jāatrodas Rīgā vai tās rajonā, 80% dzīvokļu mājā bija jābūt nelieliem (ar 1 vai 2 istabām), un nams jānodod ekspluatācijā ne vēlāk kā 2009. gada maijā. Konkursa rezultātā iecerēts iegādāties 500 dzīvokļus. Dome jau saņēmusi vairāk nekā 30 piedāvājumu no 21 attīstītāja un šobrīd izvērtē piedāvājumus. Savukārt maijā spāru svētkus svinēja pirmā ēka topošajā pašvaldības dzīvojamo māju kompleksā Lubānas ielā. Tomēr daudzi attīstītāji, arhitekti, mākleri un būvnieki uzskata, ka ekonomisko mājokļu attīstīšanai valsts un pašvaldība nepievērš atbilstošu vērību. Sadarbībai starp varas iestādēm un attīstītājiem jābūt aktīvākai, un tai nepieciešami būtiski uzlabojumi, atzīst speciālisti. Piemēram, nekustamo īpašumu kompānijas „NIRA Fonds” veiktajā pētījumā norādīts uz vairākām pagaidām neapgūtām iespējām uzlabot situāciju mājokļu tirgū. Ekonomiskās klases mājokļu segmenta attīstībai nepieciešama aktīva publiskās un privātās partnerības izmantošana (piemēram, valsts un pašvaldība piedāvā zemesgabalus ar nepieciešamo infrastruktūru dzīvojamo kompleksu celtniecībai, kuru veic privātie uzņēmēji). Tāpat pētījuma autors, „NIRA Fonds” valdes priekšsēdētājs Vadims Markovs atgādina par nepieciešamību samazināt PVN jauno mājokļu celtniecībā, ja attīstītājs realizē mājokļus par ierobežotām cenām (piemēram, Lielbritānijā šādos gadījumos PVN likme ir 0%, Itālijā – 4%, Francijā – 5,5%, Polijā un Spānijā – 7% ). Iedvesmojošu piemēru valsts vai pašvaldības un attīstītāju sadarbībai pasaulē ir daudz. Krievijā, piemēram, valdība vien katru gadu uzceļ 1 m2 dzīvojamās telpas uz 1 iedzīvotāju, un tā ir ļoti laba skaitliskā attiecība. Turklāt visas vecās sērijveida ēkas tiek nojauktas. Tā tam vajadzētu būt arī pie mums, papildina G. Kalniņš - Kalnmalis. Taču pagaidām par tik mērķtiecīgu ekonomisko mājokļu politiku mums atliek vien sapņot...

Nākotnes perspektīvas
Par spīti sarežģījumiem nekustamā īpašuma tirgū, neviens nešaubās par jauno ekonomiskās klases dzīvokļu potenciālu. Lēti, bet kvalitatīvi mitekļi ir ļoti perspektīva nekustamā īpašuma attīstības joma. „Valstī vēl joprojām ir deficīts pēc dzīvojamās platības, bet padomju laikā celtās sērijveida ēkas ir gandrīz nolietojušās, tāpēc ar laiku vajadzība pēc mitekļiem kļūs vēl lielāka. Šo problēmu varētu risināt tieši ar ekonomiskā tipa projektiem,” paskaidro Gatis Kalniņš - Kalnmalis. Vairums iedzīvotāju nekad nevarēs iegādāties luksusa klases mitekli. Jebkurā valstī un visos ekonomiskajos apstākļos ap 80% iedzīvotāju dzīvo ekonomiskās klases mitekļos. Tāpēc šāda veida projekti noteikti bija, ir un būs pieprasīti vienmēr. Attīstītājiem atliek vien apzināties šo iespēju un aktīvi to izmantot.


Gatis Kalniņš - Kalnmalis,
SIA „Balsts” Centra pārdošanas nodaļas vadītājs:
- Izmaksas ekonomiskajos projektos var tikt samazinātas dažādos veidos. Zemes iegāde ir bijusi lētāka, būvniecības materiālus ražo paši. Piemēram, būvējot ēkas no Latvijā ražotiem blokiem, uz katru ēku var ietaupīt līdz pat 25%. Treškārt, laikus nopirkta zeme. Jaunie ekonomiskie projekti tiek būvēti uz zemes, kas iegādāta līdz 2005. gadam, kad zemes cena bija vidēji par 50% lētāka nekā 2007. gadā. Protams, izmaksas var arī samazināt, izvērtējot katra attīstītāja būvprojektu, uz dažu pozīciju rēķina vienmēr var ietaupīt.

Andris Kreislers,
SIA „Velve Nekustamie īpašumi” valdes loceklis:
- Šobrīd trūkst adekvāta tirgus piedāvājuma. Joprojām neesam nonākuši līdz tam, lai īpašumus tirgotu par to reālo cenu. Var teikt, ka pie mums nereti „opeļus” tirgo par mersedesu cenu. Daudzi attīstītāji joprojām grib saņemt tās summas, kas par nekustamajiem īpašumiem tika maksātas, piemēram, pirms gada, kad cenu līmenis bija ļoti augsts. Šo tendenci veido arī pārpircēji. Tirgū ir daudz pārspīlējumu. Taču domāju, ka tas diezgan drīz pāries, un īpašuma vērtību noteikts attīstītāji, ņemot vērā vietu, kvalitāti, kopējās projekta izmaksas, nevis mākslīgi sakāpinātās tirgus summas. Prognozēju, ka šis jautājums atrisināsies jau šīs vasaras/rudens laikā. Piedāvājums atbildīs pieprasījumam. Protams, svarīgs ir jautājums, kādus lēmumus pieņems valsts mājokļu situācijas uzlabošanai, ar ko tiks aizpildīts tas tukšums, kas izveidojies. Ar kādiem līdzekļiem pircēji nodrošinās mājokļu iegādi? Vai mums ir pietiekami daudz pakalpojumu, ražošanas, eksporta, lai cilvēki masveidā varētu atļauties mitekļa iegādi, vai arī mājokļu finansēšana balstīsies tikai uz banku resursiem? Valsts kopējā attīstība nav skaidra pat politiķiem, tāpēc nav brīnums, ka attīstītāji ir apmulsuši.

Ieva Jansone,
SIA „Arco Real Estate” Jauno projektu nodaļas vadītāja:
- Visbūtiskākais faktors nekustamajiem īpašumiem ekonomiskajā klasē ir cena. Tas ir pirmais, par ko domā vairums pircēju. Taču šobrīd aizvien lielāku nozīmi iegūst faktori, kas agrāk bija pat ne otrajā, bet desmitajā un simtajā vietā. Šodien pircējs vispirms izvērtē savas finansiālās iespējas, bet pēc tam skrupulozi pēta dažādu attīstītāju piedāvājumus – ko tie par šo cenu var piedāvāt. Nav pamata bažām par apsīkumu mājokļu tirgū. Jā, beidzamajos mēnešos pieteikto jauno projektu skaits ir mērķtiecīgi samazinājies. Taču pieteikto dzīvojamo vienību skaits tika turpina pieaugt. Tas liecina par tirgus profesionalizāciju, un tā arī ekonomisko projektu tirgū ienesīs pozitīvas izmaiņas. Ekonomiskie projekti neapšaubāmi ir dzīvotspējīga nekustamo īpašumu joma.

Arnis Škapars,
A/S „SEB banka” Privātpersonu apkalpošanas atbalsta pārvaldes vadītājs:
- Ir skaidrs, ka ekonomiskās klases dzīvokļi šobrīd ir pieprasītākā mājokļu klase nekustamā īpašuma tirgūJautājums ir par cenu, ja arī šajā ekonomiskās klases dzīvoklī nebūs nekā ekskluzīva, taču attīstītājs varēs piedāvāt ekonomiskajam līmenim atbilstošu kvalitāti un pieņemamu cenu, klientam tas būs interesanti. Šādus dzīvokļus lielākoties iegādājas jauni cilvēki, jaunās ģimenes. Tomēr nav pamata uzskatīt, ka ekonomiskās klases dzīvokļus bankas finansē labprātāk nekā citus īpašumus. Banka uz katru šādu projektu skatās kā uz biznesa plānu, un viens no galvenajiem jautājumiem, ko banka grib saprast: kādā veidā, par cik lielu cenu un kam attīstītājs plāno vai jau pārdod šos dzīvokļus? Banka finansē ļoti dažādus projektus. Tāpat individuāli tiek izvērtēts hipotekāro kredītu pieprasījums ekonomiskās klases jauno projektu dzīvokļu iegādes finansēšanai.