Investīcijas nekustamajos īpašumos joprojām pievilcīgas.

Lai arī oficiālā statistika vēl nav apkopota, kopumā ņemot, valsts ekonomikai 2005. gads bijis samērā veiksmīgs. Iekšzemes kopprodukta pieaugums gan 2005., gan 2006. gadā varētu būt ap 10 %. Ņemot vērā augstos ekonomikas rādītājus, Eiropas Savienības struktūrfondu naudas pieplūdumu un samērā optimistiskās nākotnes prognozes, pēdējo gadu laikā ievērojami augušas arī algas, iedzīvotāju labklājība un privātā patēriņa līmenis. Straujais privātā patēriņa pieaugums un lielais privātpersonām izsniegto kredītu apjoms bieži vien tiek minēts arī kā viens no galvenajiem inflācijas cēloņiem.Tomēr vismaz pagaidām nekas neliecina, ka privātpersonu kreditēšanas apjomu pieauguma tempi, ko Latvijas Centrālā banka labprāt iegrožotu, varētu būtiski samazināties. Lai gan ir vairāki jauni nosacījumi, kuri dažus kreditēšanas aspektus mainīs, taču par tiem vēlāk.Liebritānijas televīzijas kanāls „Channel 4 ” šāgada sākumā, pamatojoties uz to, cik strauja varētu būt valstu ekonomikas izaugsme, atzinis Baltijas valstis (aiz Rumānijas, Polijas, Portugāles) par vienām no perspektīvākajām Eiropā tiem investoriem, kuri līdzekļus vēlētos ieguldīt nekustamajā īpašumā. „Channel ” pētījumā Latvija, Lietuva un Igaunija ierindotas ceturtajā vietā starp tām divdesmit Eiropas valstīm, kurās tuvākās desmitgades laikā būs iespējams gūt vislielāko peļņu nekustamo īpašumu jomā. Pēc britu ekspertu domām, ja tagad nekustamajā īpašumā Latvijā ieguldītu 100 000 sterliņu mārciņu, tad līdz 2016. gadam tā vērtība sasniegtu vairāk nekā 44 0 000 sterliņu mārciņu.Tas, cik pamatoti ir britu piesauktie skaitļi, protams, ir visnotaļ diskutabls jautājums. Neapstrīdams fakts ir tikai tas, ka investīcijas Latvijas nekustamajos īpašumos savu pievilcību joprojām nezaudē, gluži otrādi – pagājušajā gadā par ambicioziem būvniecības vai nekustamo īpašumu iegādes plāniem ziņoja ne tikai vietējie projektu attīstītāji, bet arī vairākas ārvalstu nekustamo īpašumu kompānijas.Tas arī ir saprotams, jo līdz šim nekustamā īpašuma cenas ir cēlušās ļoti strauji un, attīstoties līdzšinējos tempos, britu prognozēto pieaugumu sasniegtu pat īsākā laikā. Runājot par tirgus izaugsmes iespējām, Latvijas eksperti gan arvien biežāk lieto vārdu stabilizācija, taču nelabprāt uzņemas precīzi prognozēt, par cik tad īsti procentiem gadā nekustamo īpašuma tirgus pieprasītākajos segmentos – un viens no tādiem ir jaunie projekti – cenas augs turpmāk.

Cenu pieauguma tempus prognozē pieticīgākus.

Tiesa gan, cenu pieauguma tempus nekustamā īpašuma tirgus eksperti prognozē daudz pieticīgākus, salīdzinot ar iepriekšējiem gadiem, kad mazā piedāvājuma dēļ un arī tāpēc, ka sākotnēji cenas tika novērtētas par zemu (radot labu augsni spekulācijām), cenu pieaugums dažos jaunajos projektos sasniedza pat 100%. Pagājušajā gadā jauno mājokļu cenas ļoti būtiski ietekmēja arī būvniecības izmaksu sadārdzinājums un inflācijas gaidas. Tie gan ir divi faktori, kas tirgu ietekmēs arī šogad.Būvnieki 2006. gadā, visticamāk, piedzīvos straujāko celtniecības apjomu kāpumu pēdējos gadus, pieaugumam pārsniedzot pat 15%, taču to pavadīs arī pietiekami augsts būvniecības izmaksu pieaugums. Viena no nozares lielākajām problēmām, kas nākotnē aktualizēsies vēl vairāk, joprojām būs darbaspēka trūkums. Tas kārtējo reizi varētu likt pārskatīt būvniecības darbinieku atalgojuma un rekrutēšanas politiku, pēc ekspertu domām, gada laikā palielinot algas par 15-20%, kā arī aktīvāk piesaistot darbaspēku no tuvējām ārvalstīm.Jau pašlaik var droši apgalvot, ka viens no dominējošajiem sektoriem 2006. gadā būs tieši daudzdzīvokļu namu būvniecība, savukārt būvniecības izmaksu sadārdzināšanās atstās tiešu iespaidu uz jauno projektu cenām. 2005. gadā daudzi būvnieki, lai arī ievērojami kāpināja apgrozījumu, nestrādāja ar lielu rentabilitāti, kam par iemeslu bija daudziem negaidītais būvniecības izmaksu kāpums. Šajā gadā attīstītājiem jau būs jārēķinās ar to, ka būvniecības izmaksu sadārdzinājuma kompensēšanas mehānismi līgumos būs atrunāti pietiekami strikti. Tāpēc vai nu būs jāsamierinās ar mazāku peļņu, vai nu jāpaaugstina jauno mājokļu cenas.

Pateicoties lielākai konkurencei, projekti kļūs pārdomātāki.

Lai arī 2006. gadā paredzēts nodot ekspluatācijā 8520 mājokļus, kas ir divreiz vairāk nekā abos iepriekšējos gados, un kopējais desmit gadu laikā jaunuzcelto mājokļu skaits līdz 2010. gadam varētu sasniegt 23 64 5 dzīvojamās vienības (noteikti pat vairāk, jo nosauktie skaitļi balstās uz tām ziņām, kuras attīstītāji snieguši 2005. gada decembrī), neviens eksperts neņemsies precīzi prognozēt, cik augsta ir tirgus piesātinājuma maksimālā robeža šajā segmentā.Par vienu no populārākajiem augstā jauno dzīvokļu pieprasījuma pamatojumiem līdz šim ir kalpojis fakts, ka, salīdzinot ar Eiropas vidējo līmeni (4 0 m2 dzīvojamās platības uz vienu iedzīvotāju), dzīvojamās platības Latvijā (aptuveni 20 m2 uz vienu iedzīvotāju) joprojām ir ievērojami mazāk. Par šī argumenta pamatotību gan varētu pastrīdēties, jo daudz būtiskāka ir kāda cita nianse. Lielākā daļa Latvijas dzīvojamā fonda ir katastrofāli novecojusi, problemātiska ir arī šī fonda apsaimniekošana un renovācija, līdz ar to jaunu mājokļu nomaiņa ar vecajiem ir tikai likumsakarīga, un šeit jau darbojas pavisam citi tirgus mehānismi.Vienīgais, ko iespējams droši prognozēt, ir tas, ka jau 2006. gadā konkurence jauno projektu tirgū jūtami pieaugs. Būs cilvēki, kas vairs nepirks tikai “uz papīra” eksistējošos mājokļus, bet nogaidīs, lai pārliecinātos, vai attīstītāju piedāvātais projekts attaisno viņu vēlmes.

Cik maksāsim par kredītu?

Pagājušā gada decembrī Eiropas Centrālā banka (ECB) par ceturtdaļu procenta – līdz 2,25% – paaugstināja bāzes procentu likmi, kas pirms tam bija saglabājusies 2% līmenī jau divarpus gadus – kopš 2003 . gada jūnija. Latvijas plašsaziņas līdzekļos šī ziņa izraisīja veselu lavīnu komentāru par gaidāmo kredītu likmju kāpumu.Protams, centrālās bankas monetārās politikas ietekmi uz kredītu likmēm nevar noliegt, taču šeit nepieciešamas vairākas piebildes. Pirmkārt, starpbanku tirgus likmes parasti apsteidz ECB par vienu vai diviem soļiem – arī šoreiz EURIBOR par to pašu ceturtdaļu procenta pakāpās jau septembrī un oktobrī, taču nekādu katastrofu Latvijas tirgū tas neizraisīja.Otrkārt, kredīta likme «gala patērētājam » ir atkarīga ne tikai no kredītresursu cenas starpbanku tirgū, bet arī no virknes citu faktoru (blakus izmaksām, konkurences intensitātes utt.). Latvijas Bankas apkopotā statistika liecina, ka šie citi faktori var izrādīties nozīmīgāki – pēdējo divu gadu laikā, kad starpbanku kredītu likmes eiro mainījušās nebūtiski, reālās izmaksu likmes no jauna izsniegtajiem hipotekārajiem kredītiem sarukušas par vairāk nekā diviem procentpunktiem (grafiks).Zināmu analītiķu satraukumu pagājušā gada nogalē izraisīja arī Latvijas Bankas lēmums paaugstināt obligāto rezervju normu komercbankām no 6% līdz 8%. Tomēr arī šajā gadījumā satraukums visdrīzāk ir nepamatots. Pēdējo divu gadu laikā šī bija jau trešā rezervju normas paaugstināšana – 2004 . gada jūlijā norma pieauga no 3 % līdz %, bet 2005. gada augustā – no % līdz 6%. Turklāt 2005. gada janvārī tika mainīta obligāto rezervju aprēķināšanas kārtība, aprēķina bāzē ietverot arī ārvalstu komercbankās ņemtos starpbanku kredītus.Latvijas Banka lēš, ka, paaugstinot normu līdz 8%, komercbanku obligātās rezerves (kas jāglabā kasē un kontā LB, tātad procentu ienākumus nenes) pieAprēķināts augšot par 13 5-14 5 miljoniem latu.Tas var šķist daudz, taču līdzīga ietekme bija arī iepriekšējiem lēmumiem, tomēr faktiskais banku kredītportfeļa pieauguma temps no tā necieta. Apstākļos, kad vairākām Latvijas komercbankām ir praktiski neierobežotas iespējas aizņemties naudu no saviem ārvalstu akcionāriem, rezervju normas paaugstināšana var drīzāk nevis ietekmēt kredītu pieejamību, bet nedaudz paaugstināt to likmes (loģika vienkārša – līdz šim 94 latiem bija «jāatstrādā» par visiem 100, kamēr seši lati gulēja rezervēs, bet tagad tas pats darbiņš būs jāpaveic jau katriem 92 latiem).Interesanti, ka, veicot dažus aprēķinus, pamatojoties uz Finanšu un kapitāla tirgus komisijas (FKTK) apkopoto statistiku, atklājas, ka hipotekāro kredītu apjoms pieaug aizvien straujākā tempā, kamēr visu citu kredītu kopējais pieaugums ir gandrīz stabils (tabula).Tātad Latvijas Bankas pūliņi ierobežot kreditēšanas bumu neatstāj gandrīz nekādu iespaidu uz hipotekāro kredītu likmēm un apjomu pieauguma tempu, turpretī citu kredītu pieaugumu izdodas sekmīgi iegrožot.

Vai kreditēšanas bums turpināsies?

Tas, vai kreditēšanas bums spēs turpināties ar līdzšinējo sparu, ir atkarīgs arī no vairākiem apstākļiem, par kuriem nav precīzas statistikas.Pirmkārt, nav zināms, cik īsti vēl ir atlicis potenciālo klientu – cilvēku, kuru legālie ikmēneša ienākumi ir pietiekami lieli, lai apmierinātu banku prasības, un kuri nebūtu jau apgrūtināti ar citām kredītsaistībām. No Valsts ieņēmumu dienesta statistikas šajā gadījumā ir maz labuma, jo tā parāda tikai katras atsevišķas algas lielumu, turpretī bankas vairāk raugās uz ģimenes kopējiem ienākumiem. Iespējams, kādas informācijas druskas varētu izlobīt no Centrālās statistikas pārvaldes mājsaimniecību budžetu pētījuma, taču tas tiek veikts tikai reizi gadā. Stipri apšaubāma ir arī pētījuma objektivitāte, jo liela daļa cilvēku savus patiesos ienākumus īpaši neafišē.Potenciālo kredītņēmēju slānis ir arīdzan pārāk plāns, lai statistiski ticamas ziņas par to varētu iegūt visaptverošās sabiedriskās domas aptaujās; savukārt aptaujas, kuru mērķis ir kāda atsevišķa iedzīvotāju grupa, izmaksā dārgāk. Nevar gan izslēgt iespēju, ka kāda komercbanka šāda veida pētījumu jau ir pasūtījusi, taču, ja arī ir – saprotamu iemeslu dēļ tā plašāku publiku ar šā pētījuma rezultātiem neiepazīstinās. Pagaidām gan visas publiski izskanējušās aplēses par šo tēmu balstās uz ekspertu vērtējumiem un salīdzinājumiem ar «Eiropas vidējo temperatūru», izspriežot, piemēram, ka Vācijā izsniegto hipotekāro kredītu attiecība pret iekšzemes kopproduktu ir aptuveni 50%, savukārt pie mums tikai 20%. Tāpēc arī hipotekāro kredītu apjomam Latvijā vēl vismaz 3 -4 gadus būtu jākāpj, sasniedzot 0-5% līmeni no IKP, līdz tempi sāktu samazināties. To, cik šādi apgalvojumi ir pamatoti, rādīs laiks.Pēdējā laikā jauno projektu tirgū strauji audzis arī dažādu spekulatīvu darījumu skaits, turklāt pilnīgi iespējams, ka tirgū iesaistījušies ne tikai profesionāli spēlmaņi, kas meklē, kur izdevīgāk izvietot kapitālu.Proti, dzīvokļu cenas pēdējos gados ir ievērojami pieaugušas, savukārt pieejamie kredītu termiņi turpina palielināties (ļaujot samazināt ikmēneša maksājumus); tas varētu pamudināt cilvēkus, kas iegādājušies dzīvokļus «pirmajā vilnī», tos pārdot, pirms termiņa atmaksāt kredītu un ņemt jaunu kredītu – nu jau plašākam dzīvoklim. Ja šāda tendence tiešām kļūs masveidīga, komercbankas piedzīvos ievērojamu konkurences saasināšanos. Savukārt nekustamā īpašuma tirgum tas nozīmētu, ka pieprasījuma un piedāvājuma attiecības dažādos tirgus segmentos jau visai drīzā nākotnē var kļūt krasi atšķirīgas.