Сердце столицы – своего рода вершина латвийского рынка недвижимости. Именно в новых проектах Вецриги рождаются очередные рекорды цен за квадратный метр. Ненамного отстают от старой части города бульварное кольцо, «тихий» и «активный» центры столицы. Однако потенциальным покупателям не стоит связывать высокие цены с недостатком предложения. Установленные в историческом центре ограничения на застройку безжалостно увеличивают затраты на строительство, но для покупателя это служит гарантией более высокого качества проекта и его реализации, что в свою очередь увеличивает и ликвидность недвижимости.
Новых проектов хватает
Некоторые участники рынка полагают, что группа фанатов охраны памятников культуры, которая наделена полномочиями государственной и муниципальной власти, пользуясь священным именем ЮНЕСКО, превращает Старую Ригу и центр города в архитектурный заповедник. Они считают, что эти мракобесы готовы очернить и «потопить» любой современный проект, сделав его реализацию почти невозможной. Однако на самом деле новостроек в центре столицы хватает, достаточно внимательно изучить раздел «Рига/Центр» на сайте нашей газеты www.jaunieprojekti.lv.
«Rīdzenes rezidence», «Avalon Residence», «Modus Vivendi» – это все новые проекты в Вецриге. И их количество, по признанию экспертов, может только возрастать. Свободных площадей достаточно, и ни думские органы, ни защитники памятников культуры вовсе не желают ограничивать девелоперов, если только они работают по правильно утвержденному проекту. Кроме того, как напомнил депутат Рижской думы Эдмунд Крастиньш, к центру Риги можно смело добавить Кипсалу, территорию Задвинья напротив Вецриги, частично улицу Калнциема. Тот факт, что формально эти места – только буферная зона исторического центра, нисколько не умаляет их коммерческой привлекательности.
Некоторые из новых проектов – это реконструкции старых домов: когда «пожившие» здания наполняются новым содержанием и современными удобствами.
Пример достойной реконструкции с сохранением ценности здания – жилой проект «Bulvāru rezidence», ранее известный как типография «Рота» (построена в 1920 году). Девелопер проекта ООО «Pilsētas torņi» в июне выставил его на продажу. Потенциальным покупателям в данном случае не предлагали приобрести квартиры до сдачи дома в эксплуатацию. Подобная практика пока не очень распространена, но с обострением конкуренции, возможно, станет привычной и для проектов в центре города.
Цены уже на европейском уровне
Как бестактно напоминают обозреватели рынка, Вецрига по дороговизне уже перегоняет столицы старой Европы. Ценовой рекорд первого полугодия – 6666 EUR/кв. м – принадлежит квартире с частичной отделкой в проекте на ул. Паласта, 5. Правда, сведений о заключенной сделке пока нет. На очереди – следующий рекорд: 5 тыс. латов за 1 кв. м. А в новостройке на ул. Калею, 74 /76, стоимость одного места на подземной автостоянке составляет 55000 EUR (столько же стоит трехкомнатная квартира в микрорайоне). Примечательно, что средняя цена квартиры в этом проекте – 4300 EUR /кв. м с частичной отделкой – по меркам Вецриги может считаться даже «низкой». Средний уровень цен уже превысил 4500 EUR /кв. м. Нехватка парковочных мест – серьезная проблема для Вецриги и центра, потому что подземные стоянки можно оборудовать только под новостройками. Оттого и образуются такие приводящие в замешательство цены.
Между тем, по расчетам «Latio», в 2005 году в Старой Риге и ближнем центре цены выросли в среднем на 20%, тогда как на серийные квартиры – чуть ли не на 50%. Анализ ситуации в торговле недвижимостью в центре, особенно в старой его части, создает впечатление насыщенности квартирного рынка, потому что сроки продажи жилплощади растут. Несмотря на это, ощутимо растет интерес резидентов Латвии к покупке недвижимости в Вецриге, а вот число ранее преобладавших иностранных покупателей, напротив, уменьшается. Наблюдается и нежелание заключать арендные договоры сроком более чем на пять лет.
Цены на нежилые помещения сравниваются с квартирными, но офисов по-прежнему не хватает. Тенденция переезжать в офисы за пределами центра Риги еще не стала всеобщей. Тур-агентства и рестораны, как и прежде, ищут помещения именно в старой части столицы. Финансисты также сохраняют здесь свое присутствие, сколько бы зданий ни возводилось на периферии. Острой проблемой не только центра, но и города в целом стала нехватка офисов класса «А» – их предлагают только «Saules akmens» и «Valdemаra centrs», так что скорого решения этой проблемы не предвидится.
Закон суров. Но это – закон
Закон о защите исторического центра Риги и связанные с ним правила особенно строго оберегают средневековую Ригу, то есть ту часть города, которая сформирована бывшей линией укреплений вдоль берега Даугавы, ул. Торню, Калею и Минстереяс. Не говоря уже о других ограничениях, здесь требуют даже сохранять исторические границы земельных участков: нельзя купить сразу три надела, объединить их в один и построить большое здание. Суровость правил застройки способствует удорожанию недвижимости, но одновременно помогает сберечь ценность дорогостоящей покупки. Потому что может статься, что некий первоначально модный, а потому вожделенный объект заслужит впоследствии дурную славу архитектурного недоразумения, и продать квартиру будет невозможно: ее покупка будет считаться демонстрацией дурного вкуса (кстати, доводилось ли вам слышать, чтобы в нынешнем тысячелетии кто-то гордился проживанием в поселке «Multibau»?) Депутат Рижской думы Эдмунд Крастиньш считает, что именно строгие правила застройки уменьшают количество скандалов, связанных с новыми проектами. «Возмущение и так уже вызывают те здания, которые были построены до принятия закона – бастион «Triangula», дом Камарина, «Centra nams», хотя последний, по крайней мере, обеспечивает логический переход от «высотки» Министерства земледелия к окружающим пятиэтажкам», – говорит Э. Крастиньш. По его мнению, политическая позиция Рижской думы по отношению к охране исторического центра достаточно сильна, но не ортодоксальна.
«Да, исторический центр столицы взят под особый контроль и охрану, чтобы избежать появления некачественной архитектуры, – жестко заявляет Петерис Блумс, известный архитектор, работник Государственной инспекции по охране памятников культуры. – Те, кто развивает новые проекты, хорошо знают возможности Вецриги, и им не стоит лелеять надежду, что они «выдавят» из своего строительства максимум прибыли такими же средствами, как и в серийных проектах за пределами центра. Конечно, жить в Старом городе с летней жарой и пылью, транспортными проблемами, туристами и ночной жизнью нелегко. Но все неудобства компенсируются уникальной исторической средой. Осознавать и ощущать ее качество – вот ради чего люди стремятся здесь жить. Те, кто своими проектами делает Вецригу аморфной, низводя ее до уровня активного центра и предместья, просто не получат желаемых денег».
Итак, вывод: тем, кто хочет вложить деньги в недвижимость в историческом центре, желательно избегать покупки площадей в современных копиях старинных зданий (пока на квартирном рынке «изюминок» подобного толка еще не появилось. Но... кто знает?) Государственным и муниципальным учреждениям тем более не рекомендуется – а запретить это нельзя никому! – совершать такие «нестильные» сделки.