Хороших поселков немного
„Многие сейчас говорят о строительном буме, но, в сущности, это нормальное явление. Латвия просто до сих пор его не переживала. Долгие годы изнашивался старый жилой фонд, сейчас строится новый, и у многих это вызывает некоторый шок. Другое дело, что если года три - четыре назад построить и продать можно было почти все что угодно, то теперь, и еще более в будущем, сделать этого будет уже нельзя”, - считает руководитель юрмальского филиала риелторской фирмы ООО „Interbaltija” Игорь Данилевич. Игорь Данилевич подчеркивает, что люди стали намного более осведомленными, и, беря на себя обязательства, думают и том, чтобы купить ликвидный объект и в том случае, если такая необходимость возникнет, продать собственность и вернуть вложенные деньги. Поэтому, несмотря на рост предложения, большая часть потенциальных покупателей не может найти то, что полностью соответствовало бы их желаниям. Романт Смилга, руководитель проектов предприятия „Superbebris”, одного из крупнейших в Латвии производителей деревянных домов, уверен, что говорить о насыщении рынка нет оснований. Впечатление о том, что на рынке много проектов, весьма обманчиво. „Часть проектов – совершенные мыльные пузыри, а о других смешно и подумать, будто их кто-то купит. Хороших и качественных проектов мало, и у нас пока не возникало проблем с продажей. Думаю, что и в будущем, по крайней мере еще четыре года, нам будет чем заняться”. Похожего мнения придерживается и председатель правления ООО „Travertino Būve” Эдгар Седлиньш: ”Я считаю, что строительство поселков частных домов находится в Латвии в стадии развития. До сих пор было реализовано только несколько удачных проектов, хотя такого рода строительство и началось в Латвии уже шесть - семь лет назад”.

Выживут качественные проекты
Директор фирмы по недвижимости „Balthaus” Екатерина Забудска полагает, что на рынке по-прежнему наблюдается нехватка хороших проектов, хотя построено довольно много. „Рига и ее окрестности уже близки к насыщению, потому что проекты последних лет сравнительно крупные – поселки на 200 и больше домов. Но и теперь не все построенные в окрестностях Риги поселки до конца распроданы. В то же время нужно отметить, что хороших проектов, особенно рядных домов, не хватает. Я тоже с удовольствием жила бы в рядном доме, но не вижу в Латвии предложения, которое меня удовлетворило бы. Большая проблема заключается в планировке домов – они нефункциональны и неэргономичны. Иногда кажется, что их строили, вообще не думая о желаниях потенциальных покупателей. Я думаю, что в сегменте поселков и рядных домов конкурентоспособны будут только компании, предлагающие высокое качество. Дома в поселках и рядных домах в основном покупают люди со средними доходами, а более состоятельные стараются все же строить индивидуально или выбирают дом в элитарном поселке. Экономичные дома в Латвии не столь популярны, и их качество сравнительно низко, тем не менее девелоперы по-прежнему стремятся строить именно их. Надо отметить, что большинство проектов реализуется без продуманной, единой концепции. Если девелоперы не задумаются об этом, распродать многие проекты будет сложно», - говорит Е. Забудска. С тем, что качество будет играть все большую роль, согласен и Игорь Данилевич. «Качество и хорошая архитектура становятся все более важными факторами. Очень трудно будет реализовать проекты с непродуманным местонахождением. В последние годы развитием недвижимости занимаются все, кому не лень. К тому же часто они думают только о том, как побольше заработать, а не о том, как будут жить люди в созданном проекте. Я думаю, что неконкурентоспособными окажутся многие проекты».

Если потенциальный покупатель откроет любой из каталогов недвижимости, его взору предстанет внушительный объем рекламы поселков и рядных домов. Вопрос только в том, какая часть этих проектов будет реализована до конца. Можно сказать, под ключ. Следовательно, говорить о насыщении этого сегмента рынка недвижимости пока преждевременно. Тот факт, что интерес людей к жилым поселкам сохраняется на высоком уровне, указывает на то, что девелоперы уделяют больше внимания доступности проектов для потенциальных покупателей из среднего класса, а также удовлетворению их нужд. По каким соображениям люди выбирают дома в поселках и рядные дома вместо строительства или покупки собственного дома? Существенны два фактора – время и деньги. При покупке готового продукта многие проблемы решаются уже при подписании договора, в котором ясно указаны сроки и цена покупки, а также возможные дополнительные затраты. Поселки и рядные дома развиваются повсюду в мире. В этой связи можно отметить Великобританию, где очень популярны дома-близнецы и рядные дома с небольшими участками земли. Подобные тенденции наблюдаются и в других странах ЕС.

Покупай жилье с открытыми глазами
То, что на рынке недвижимости, особенно в сегменте поселков и рядных домов, много непрофессионалов и даже нечестных дельцов, отмечает и руководитель проектов „Superbebris” Романт Смилга: „Есть девелоперы, которые еще вчера, возможно, торговали на рынке огурцами, а сегодня вот вздумали строить жилой поселок”, - так характеризует он ситуацию. Сталкиваясь с такими девелоперами, покупатели становятся все более осторожными и учеными. Теперь договоры о покупке домов многие заключают в присутствии своих юристов. Директор „Balthaus” Екатерина Забудска тоже уверена, что совет юриста в такой ситуации пойдет только на пользу: ”На рынке поселков и земли по-прежнему много мошенников, поэтому, думая о покупке земли или дома в виртуальном поселке, нужно поинтересоваться историей деятельности девелопера. Сколько проектов он реализовал до сих пор, насколько удачными они были и так далее. Надо, кроме того, уточнить юридическую сторону вопроса. Например, если девелопер обещает, что в поселке будут конкретные коммуникации, необходимо, чтобы это было отражено документально, то есть в договоре. Бывают случаи, когда прокладывать коммуникации приходится покупателю. Покупателя это приводит к дополнительным расходам, и цена «дешево» купленной земли в таком случае возрастает, нередко даже превышая реальную рыночную стоимость купленной недвижимости. Надо быть крайне внимательными и обязательно проконсультироваться со специалистами. В прессе эти вопросы широко отражены, и люди на самом деле становятся осторожнее и умнее.

Часть проектов – полные мыльные пузыри, а о других смешно и подумать, будто их кто-то купит. Хороших и качественных проектов мало, и у нас пока не возникало проблем с продажей. Думаю, что и в будущем, по крайней мере еще четыре года, нам будет чем заняться. Перегрев коснется скорее сектора многоквартирных домов, потому что там цены на жилье неадекватны.

Поселок – это инфраструктура
Невозможно представить поселок без соответствующей инфраструктуры, систем коммуникаций. Тем не менее в Латвии достаточно продавцов, торгующих участками, к которым когда-нибудь будут проложены коммуникации, подъездные дороги, а когда-нибудь появятся и сами дома... „Есть девелоперы, которые рисуют красивые домики в красивом поселке, дают объявления и торгуют этими домиками, а покупатель, приезжая в поселок, видит только девственную природу. В лучшем случае там имеется одна дорога. Таких девелоперов хватает, и возникает впечатление, что поселков построено уже множество. На самом деле это не так. «Бумажных поселков» на самом деле много, реальные же – с коммуникациями, дорогами, домами – в окрестностях Риги можно сосчитать на пальцах одной руки. Все остальное, что продается, то есть 90% поселков – это чистые концепции, граничащие с мошенничеством”, – говорит И. Данилевич, подчеркивая, что нельзя говорить о поселке, если нет соответствующей инфраструктуры. Значение инфраструктуры подчеркивает и Е. Забудска: ”Если есть поселок, то развита инфраструктура, неподалеку есть магазины. Девелопер должен подумать об организации сообщения”. По ее мнению, именно инфраструктура и безопасность – основной фактор спроса на дома в поселках. „Большая проблема в строительстве частных домов состоит в том, что хорошей земли для строительства в окрестностях Риги осталось не так уж много. Та, что есть, стоит очень дорого. Альтернатива – купить дом в поселке, для людей с высокими требованиями – в элитарном поселке. Таких в Латвии немного. Думаю, что единственный развивающийся сейчас элитарный поселок – это „Taureņi”. Возможно, еще „Ezerkrasti”. Такие поселки строятся и в других странах – в Европе, США. За границей элитарные поселки создаются на основе тщательно продуманной концепции, а живут там люди с соответствующим социальным статусом. Дома в таких поселках стоят около миллиона долларов США и выше. Из строящегося в Латвии ближе всего к этой иностранной модели стоят „Taureņi”.

Думая о покупке земли или дома в виртуальном поселке, нужно поинтересоваться историей деятельности девелопера. Сколько проектов он реализовал, насколько удачными они были и так далее. Надо, кроме того, уточнить юридическую сторону вопроса. Если девелопер обещает, что в поселке будут конкретные коммуникации, необходимо, чтобы это было отражено документально, то есть в договоре.

Купить дешевле, чем построить самому
Важный фактор, содействующий популярности поселков – сложность и трудоемкость процесса строительства собственного дома. Купить дом в поселке или корпус рядного дома быстрее и удобнее. „Те, кто сталкивался со строительством дома, знают, что найти подходящий участок, который годится и по месторасположению, и по цене, очень трудно. Столь же нелегко найти и архитектора, который разработает проект в достаточно короткие сроки. Архитекторы сейчас очень загружены, и, пока проект будет готов, может пройти больше года. Тогда начинается вечная проблема со строителями, медленным темпом работ и затратами, которые окажутся в конечном итоге намного выше, чем рассказывали друзья и знакомые. По всем этим причинам очень большим спросом пользуются сейчас на рынке готовые дома. Строительство индивидуального дома займет два-три года, кроме того, потом может оказаться, что готовый дом не нравится. Говорят, что человек только после третьего дома на самом деле понимает,  чего ему хочется. Если же покупать готовый дом, можно избежать всех этих проблем”, – говорит руководитель юрмальского филиала „Interbaltija” Игорь Данилевич. Так же думает и Р. Смилга: „Главный аргумент, почему не покупать в поселке, а строить самому, - люди думают, что так дешевле. Жизнь же показывает, что в 90% случаев затраты еще выше. Если строить собственный дом, пройдет по крайней мере два года, прежде чем он будет готов. Готовый дом в поселке можно купить сразу, что несравненно удобнее. Надо добавить еще, что, покупая дом в поселке, вы получаете возможность жить в определенной социальной среде”. Одна из причин, почему стоит выбрать проживание в поселке – это доступный сервис. „Жить в поселках намного удобнее. Много времени каждый из нас проводит на работе. Живя в частном доме, надо думать об уходе за территорией, расчистке дороги зимой и множестве других вещей. Живя в поселке, беспокоиться об этом не надо – обо всем позаботятся управляющие. Правда, это обойдется дороже, но за удовольствие жить в комфорте нужно платить”, – говорит Е. Забудска. Интересно и парадоксально (на что указывают представители и „Interbaltija”, и „Superbebris”), что цена квадратного метра жилой площади в рядном доме или жилом поселке сейчас ниже, чем в квартире многоквартирного дома, расположенного в том же районе. Традиционно индивидуальные дома принято считать более дорогими, чем квартиры, дороже и их себестоимость. Возможно, сейчас действительно самый удачный момент для покупки нового дома.

Сейчас популярно застраивать все возможные участки земли, заболоченные луга и сельскохозяйственные земли. Если дом расположен в болотистой местности или на лугу с высоким уровнем грунтовых вод, нужно убедиться, что участки полностью подготовлены к строительству и защищены от затопления. Особое внимание нужно уделить окружению и среде. Желательно было бы выяснить в самоуправлении, кто хозяева окрестных земель и что на них планируется строить. Вряд ли хорошо жить в доме, рядом с которым построят производство или что-нибудь такое, что превратит спокойствие и тишину вашего дома в нестерпимую жизнь. Стоило бы выяснить также, нет ли в окрестностях химических заводов, загрязненной среды или чего-то подобного.